2010房地产估价师理论与方法考点：成交 价格 理论价格和评估价值

　　二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值

　　（一）成交价格

　　成交价格简称成交价，是指在一笔房地产交易中交易双方实际达成交易-买者同意支付、卖者同意接受，或者买者付出、卖者收取的货币或实物、无形资产和其他经济利益。成交价格是一个已经完成的事实，是个别价格，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场行情的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。

　　理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价三者的关系有所了解：

　　（1）卖价也可称为供给价格，是站在卖者的角度，指卖者出售房地产时所愿意接受的价格。由于卖者想尽量多卖一些钱，卖者出售房地产时总有一个内心愿意接受的最低价格（简称最低卖价），买者的出价必须高于这个最低价格他才愿意出售，其心态是在此价格之上越高越好。

　　（2）买价也可称为需求价格，是站在买者的角度，指买者购买房地产时所愿意支付的价格。由于买者想尽量少花一些钱，买者购买房地产时总有一个内心愿意支付的最高价格（简称最高买价），卖者的要价必须低于这个最高价格他才愿意购买，其心态是在此价格之下越低越好。

　　（3）卖价和买价都只是买卖双方中某一方所愿意接受的价格。在实际交易中，只有当最高买价高于或等于最低卖价时，交易才可能成功。因此，在一笔成功的房地产交易中最低卖价、最高买价、成交价三者的关系为：

　　最高买价≥成交价≥最低卖价

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