2010房地产估价师理论与方法考点:房地产特性八
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九、难以变现
难以变现也称为变现能力弱、流动性差。变现能力是指在没有过多损失的条件下,将非现金财产转换为现金的速度。凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的,称为变现能力强;反之,称为变现能力弱。
房地产由于具有独一无二、价值量大、易受限制等特性,加上交易手续较复杂、交易税费较多等原因,使得同一宗房地产的买卖不会频繁发生,一旦需要出售,通常需要较长的时间才能脱手。例如,需要数月甚至一两年才能找到合适的买者,讨价还价的时间一般也较长。因此,房地产与股票、债券、黄金等相比,变现能力弱。当需要将房地产快速变现时,通常要以一定幅度的降价为代价才能实现;有时即使作了一定幅度的降价,在短期内也可能找不到买者。值得注意的是,这里只是讲一定幅度的降价,没有讲无限度地降价。从理论上讲,没有卖不出去的商品,只有卖不出去的价格。只要价格低到一定程度,总会有人购买。另外,对于房地产持有人来说,有时可以采取房地产抵押贷款的办法来解决所需资金问题。
不同类型的房地产及在不同的房地产市场状况下,变现能力有所不同。影响某宗房地产变现能力的因素主要有:①该宗房地产的通用性。所谓通用性,通俗地说就是是否常见、是否普遍使用。一般地说,通用性越差的房地产,如用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄,越不容易找到买者,变现能力就越弱。例如,厂房通常比住宅的变现能力弱;厂房中,特殊厂房通常比标准厂房的变现能力弱。②该宗房地产的独立使用性。所谓独立使用性,通俗地说就是能否单独地使用而不受限制。例如,某个单位大院内或厂区内的一幢房屋的独立使用性就不好,如果大门封闭,便难以出人。一般地说,独立使用性越差的房地产,越妨碍房地产的使用,变现能力就越弱。③该宗房地产的价值大小。一般地说,价值越大的房地产,购买所需要的资金越多,越不容易找到买者,变现能力就越弱。例如,大型商场通常比小店铺的变现能力弱。④该宗房地产的可分割转让性。所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。例如,保龄球馆的一个球道,高尔夫球场的一个球洞,工厂的一个车间,一般在物理上是不可分割转让的。由于价值越大的房地产的变现能力越弱,所以容易分割转让的房地产,变现能力相对较强;反之,变现能力就较弱。⑤该宗房地产的开发程度。一般地说,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的变现能力弱,在建工程通常比现房的变现能力弱。⑥该宗房地产的区位。一般地说,所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力就越弱。例如,郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱,商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气,出售房地产越困难,变现能力就越弱。例如,房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。⑤该宗房地产的开发程度。一般地说,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的变现能力弱,在建工程通常比现房的变现能力弱。⑥该宗房地产的区位。一般地说,所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力就越弱。例如,郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱,商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气,出售房地产越困难,变现能力就越弱。例如,房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。⑤该宗房地产的开发程度。一般地说,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的变现能力弱,在建工程通常比现房的变现能力弱。⑥该宗房地产的区位。一般地说,所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力就越弱。例如,郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱,商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气,出售房地产越困难,变现能力就越弱。例如,房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。⑤该宗房地产的开发程度。一般地说,开发程度越低的房地产,不确定因素越多,变现能力就越弱。例如,生地、毛地通常比熟地的变现能力弱,在建工程通常比现房的变现能力弱。⑥该宗房地产的区位。一般地说,所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产,变现能力就越弱。例如,郊区的房地产通常比市区的房地产的变现能力弱,商圈外的商业用房通常比商圈内的商业用房的变现能力弱。⑦该类房地产的市场状况。房地产市场越不景气,出售房地产越困难,变现能力就越弱。例如,房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力弱。
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