2010房地产估价师资料：土地 建筑物和其他土地定着物含义

　　二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义

　　（一）土地的含义

　　人们对于什么是土地，有许多不同的认识和定义。从房地产估价的角度看，土地是一个空间，但该空间不是平面的，而是三维立体的，具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围，可分为以下3层：①地球表面，简称地表；②地球表面以上一定范围内的空间，简称地上空间；③地球表面以下一定范围内的空间，简称地下空间。

　　一宗土地的地表范围，是指该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域。这个“边界”是以权属界线组成的封闭曲线。土地的实物形态是连绵无垠的，本身无范围可言，但在实际生活中人们在地表上“划野分疆”，从而形成了一块一块或者一宗一宗的土地，也使得每块或每宗土地有了平面界址、形状和面积。例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。

　　从理论上讲，一宗土地的地上空间范围是从该宗土地的地表边界向上扩展到无限天空的空间，地下空间范围是从该宗土地的地表边界呈锥形向下延伸到地心的空间。例如，《牛津法律大辞典》写道：“一般而言，土地所有权的效力及于土地的上空和地表下面直至地球中心的底土，正如‘土地属谁所有，土地的上空和地下也属谁所有’这一格言所述。”但是，在现代法律规定中，土地所有权的上下空间范围已不再是“上穷天空，下尽地心”，而是“除法律有限制外，于其行使有利益的范围内”，“如他人的干涉无碍其所有权之行使，不得予以排除”。通常，地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限。例如，现代立法规定，飞行器飞越土地所有权人的土地上空不构成非法侵入。另外，地下资源、埋藏物等可以出售、出租或以法律规定等方式而属于地表所有权人以外的其他人。

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