2010房地产估价师理论与方法考点：估价程序

　　九、估价程序

　　估价程序（appraisal process）是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序是：⑴获取估价业务；⑵受理估价委托；⑶制定估价作业方案；⑷搜集估价所需资料；⑸实地查看估价对象；⑹分析估价对象价值；⑺测算估价对象价值；⑻判断估价对象价值；⑼撰写估价报告；⑽内部审核估价报告；⑾交付估价报告；⑿估价资料归档。

　　通过估价程序可以看到一个估价项目运作的全过程，可以了解到一个估价项目中各项具体工作之间的相互关系。履行必要的估价程序，是规范估价行为，保障估价质量，提高估价效率，防范估价风险的重要方面。有关房地产估价程序的详细内容见本书第十二章。

　　十、估价方法

　　房地产估价应采用科学的方法（appraisal approach）进行分析、测算和判断，不能仅凭经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过下列3个途径来求取：

　　（1）近期市场上类似房地产是以什么价格进行交易的--基于理性而谨慎的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似房地产的价格，即基于类似房地产的成交价格来衡量其价值。所谓类似房地产（similar propeny），是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相似的房地产。类似房地产简单地说就是与估价对象相同或者相似的房地产。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象之间具有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。

　　（2）如果将该宗房地产出租或营业预计可以获得多少收益-基于理性而谨

　　慎的买者肯出的价钱不会高于该宗房地产的预期收益的现值之和，即基于该宗房

　　地产的预期收益来衡量其价值。

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