2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:市场价格
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2010-09-14
普通
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(二)市场价格
市场价格简称市价,是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。
(三)理论价格
理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的,或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它,如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。
价格与供求是互动的:一方面,价格是由供给力量与需求力量相互作用决定的;另一方面,供给量与需求量又受价格的影响,通过价格调节达到均衡。市场价格和理论价格相比,市场价格是短期均衡价格,理论价格是长期均衡价格;市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需求与真实供给的因素,如居民收入、房地产开发建设成本等的变化,都可能使市场价格发生波动。因此,在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格上下波动,不会偏离太远。但在市场参与者普遍不理性的情况下,市场价格可能会较大、较长时期脱离理论价格,例如在投机需求带领下或在非理性预期下形成不正常的过高价格。
一般地说,成交价格围绕着市场价格而上下波动,市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动,大波动又围绕着更大的波动而上下波动)
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