2010房地产估价师理论与方法考点:房地产特性九
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十、保值增值
一般地说,豆腐、牛奶之类的易腐烂变质物品,经过一段时间以后,其价值会完全丧失;电脑、手机之类的高科技产品,随着新技术新工艺不断出现、生产效率提高、生产成本降低、更好产品面世等,其价值会大幅度降低。但是,房地产由于土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等,其价值通常可以得到保持,甚至随着时间的推移,价值会自然增加,即自然增值。
引起房地产价格上涨的原因主要有以下5个方面:①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良,例如更新或添加设施设备,重新进行装饰装修,改进物业管理等;②外部经济,例如政府进行道路、地铁等交通建设,修建广场、公园、公共绿地,调整城市发展方向,改变城市格局等;③需求增加导致稀缺性增加,例如经济发展和人口增加带动房地产需求增加;④通货膨胀,即商品和服务的货币价格总水平的持续上涨现象,或者简单地说,是物价的持续普遍上涨;⑤房地产使用管制改变,例如将农用地转为建设用地,将原工业用途改变为居住用途或商业用途,增加容积率。其中,房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨,不是房地产的自然增值;通货膨胀所引起的房地产价格上涨,不是真正的房地产增值,而是房地产保值;外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨,是真正的房地产自然增值。
房地产通常具有保值功能,因为它能抵御通货膨胀。如果出现通货膨胀,货币的购买力会下降,今天能用1元钱买到的商品或服务,以后很可能得花不止l元钱才能买到。而说某项投资是保值性的,意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度,具体地说,就是能保证投资一段时间后所抽回的资金,完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。
房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来讲的。房地产价格是波浪式上涨的,不排除随着社会经济发展的波动而波动,房地产本身的功能变得落后或者环境恶化、景观被破坏导致的房地产贬值,甚至过度投机、房地产价格泡沫破灭后出现的房地产价格大幅度下跌。在某些情况下,房地产价格出现长时期的连续下跌也是可能的。例如,日本1955年至1991年的几十年间地价持续上涨,但1991年以后随着“泡沫经济”的破灭,地价一路下滑。就日本全国而言,其地价峰值出现在1991年9月,而东京等6大城市的地价峰值出现在1990年9月。地价下跌尤以东京等6大城市为甚,如1999年3月底,东京等6大城市商业用地和住宅用地的平均价格只有1990年9月泡沫经济高峰时的21.7%和45%.再如一座矿山城镇,如果矿产资源被开采完后没有其他产业相继兴起,则其房地产价格会随着城镇的衰落而有逐渐低落的趋势。另外,中国现行的土地价格是有期限的建设用地使用权价格,对于一宗使用期限较长的土地来说,在其使用期限的前若干年,价格可能随着需求增加而呈现上涨趋势,但因总有一天土地剩余使用期限会降为零,所以具体一宗有土地使用期限的房地产价格从长远看是趋于下降的;但如果预计可以续期且续期的补地价很少或者完成了续期,则该宗房地产的价格又会高起来。
11.房地产具有保值增值特性,真正的房地产自然增值是由于( )引起的。(2005年试题)(2007年相关试题)
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
答案:CE
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