2010房地产估价师理论与方法考点总结:建立交易实例库
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四、建立交易实例库
房地产估价机构应当建立房地产交易(包括买卖、租赁)实例库。建立房地产交易实例库不仅是运用市场法估价的需要,而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的一项基础性工作,也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例库有利于交易实例资料的保存和在需要时查找、调用,能有效地提高估价工作效率。
建立交易实例库的最简单做法,是将搜集交易实例时填写好的“房地产交易实例调查表”及有关资料(如照片等),以交易实例卡片或档案袋的形式,一个交易实例一张卡片或一个档案袋,分门别类地保存起来。有条件的,应开发或购买有关计算机软件,将所搜集到的交易实例信息输入计算机中进行管理。
第三节 选取可比实例
一、选取可比实例的必要性
虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例较多,但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点,其中的某些交易实例可能不适用。因此,需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这些符合一定条件、可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。
二、选取可比实例的要求
(一)选取可比实例的数量要求
从理论上讲,只要是对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理,通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中,因信息不完全等,对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此,为了减小估价的误差,要求选取多个可比实例,并且从理论上讲,选取的可比实例越多越好。但如果要求选取的可比实例过多,一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到,二是造成后续处理的工作量很大,因此从某种意义上讲,选取可比实例主要在精而不在多,一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)的可比实例即可。
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