2010房地产估价师理论与方法考点总结：房地产转让环节的税收

　　（二）房地产转让环节的税收

　　房地产转让环节的税收相当于商品流通环节的税收，例如土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加（可视同税金）、所得税（企业所得税或个人所得税）、印花税。考察房地产转让环节的税收对房地产价格的影响，首先需要把它们区分为向卖方征收的税收和向买方征收的税收。上述税收中，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、印花税是向卖方征收的税收，契税是向买方征收的税收。一般地说，增加卖方的税收，比如开征土地增值税、消费税（目前对房地产没有征收消费税，但假如像对烟、酒、化妆品、小轿车等类消费品那样对高档公寓、别墅征收消费税），会使房地产价格上升；反之，减少卖方的税收，比如减免营业税，会使房地产价格下降。增加买方的税收，比如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上升。

　　增加或减少卖方的税收在短期内是否会导致房地产价格的升降，同于上述增加或减少房地产开发环节的税收，也要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是卖方市场，则增加卖方的税收可以通过涨价转嫁给买方，从而会导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。如果是买方市场，则增加卖方的税收主要会降低卖方的收益等而“内部消化”，难以导致房地产价格上升；而减少卖方的税收则会使房地产价格下降。

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