2010房地产估价师理论与方法考点总结建筑物折旧的求取方法

　　二、建筑物折旧的求取方法

　　求取建筑物折旧的方法主要有年限法、市场提取法和分解法。

　　（一）年限法

　　1．年限法和有关年限的含义

　　年限法也称为年龄一寿命法（age-life method），是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

　　建筑物的年龄（age）可分为实际年龄和有效年龄。建筑物的实际年龄（actual age）是指建筑物自竣工日期起至估价时点止的日历年数，类似于人的实际年龄。建筑物的有效年龄（effective age）是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄，类似于人看上去的年龄。

　　建筑物的有效年龄可能小于也可能等于或大于其实际年龄。类似于有的人看上去比实际年龄小，有的人看上去比实际年龄大。实际年龄是估计有效年龄的基础，即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整后得到：①当建筑物的施工、使用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

　　建筑物的寿命（life）可分为自然寿命和经济寿命。建筑物的自然寿命（physical life）是指建筑物自竣工日期起至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。建筑物的经济寿命（economic life）是指建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间

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