2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:开发成本
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二、开发成本
开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等,主要包括下列几项:
(1)勘察设计和前期工程费,例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接,如果土地取得成本中包含了房屋拆除费(拆除房屋和清运渣土等费用)或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地,则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。
(2)建筑安装工程费,包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。
(3)基础设施建设费,包括城市规划要求配套的道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地,则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中,在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。
(4)公共配套设施建设费,包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。
(5)其他工程费,包括工程监理费、竣工验收费等。
(6)开发期间税费,包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用,如绿化建设费、人防工程费等。
有时需要将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下,一般可将基础设施建设费归入土地开发成本;公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况,归入土地开发成本或建筑物建设成本中,或者在两者之间进行合理分配;其他费用一般归入建筑物建设成本中。
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