2010房地产估价师资料:报酬率的求取方法
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二、报酬率的求取方法
了解了报酬率的实质后,下面介绍求取报酬率的三种基本方法。这些方法都有一些前提条件,如要求房地产市场比较发达等。
(一)累加法
累加法(built-up method)是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分,然后分别求出每一部分,再将它们相加得到报酬率的方法。无风险报酬率也称为安全利率,是无风险投资的报酬率,是资金的机会成本。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬率,具体是对估价对象房地产自身及其所在的区域、行业、市场等所存在的风险的补偿。
累加法的一个细化公式为:
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
其中:①投资风险补偿率,是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时,他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿,否则就不会投资。②管理负担补偿率,是指一项投资所要求的操劳越多,其吸引力就会越小,从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。③缺乏流动性补偿率,是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与存款、股票、债券、黄金相比,买卖要困难,变现能力弱。④投资带来的优惠率,是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处,例如易于获得融资(如可以抵押贷款),从而投资者会降低所要求的报酬率。因此,针对投资估价对象可以获得的额外好处,投资者之间竞争的结果也会要求作相应的扣减。
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