2010房地产估价师资料：收益法适用的估价对象和条件

　　三、收益法适用的估价对象和条件

　　（一）收益法适用的估价对象：

　　收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，例如住宅（特别是公寓、）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。例如，估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情况很多，因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的租赁收入、运营费用或者净收益等，再利用收益法来估价。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

　　（二）收益法估价需要具备的条件

　　收益法评估出的价值取决于估价师对未来的预期，那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值。因此，收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）。对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。

　　四、收益法估价的操作步骤

　　运用收益法估价一般分为以下4个步骤：①确定未来收益期限；②求取未来净收益；③求取报酬率；④选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。运用直接资本化法估价一般分为一下3个步骤：①求取未来某一年的某种收益；②求取资本化率或收益乘数；③选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。

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