2010房地产估价师理论与方法考点总结土地取得成本

　　一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：①通过市场购置取得；②通过征收集体土地取得；③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估价对象所处的地段，当地同类土地取得的主要途径）选取上述三个途径之-来求取。

　　（一）市场购置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方（在此为房地产开发商）缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设用地使用权。这种情况下的土地取得成本一般包括：

　　（1）土地使用权购买价格。一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。

　　（2）买方应当缴纳的税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。

　　例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：

　　800×5000×2×（1＋3%）＝824（万元）

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