2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:计息方式
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对于在土地上进行房屋建设的情况来说,建设期又可分为前期和建造期。前期是自取得房地产开发用地之日起至动工开发(开工)之日止的时间。建造期是自动工开发之日起至房屋竣工之日止的时间。另外需要指出的是,建设期一般能较准确地估算。但在现实中由于某些特殊因素的影响,可能使建设期延长。例如,土地征收或房屋拆迁中遇到“钉子户”,基础开挖过程中发现重要的文物,原计划筹措的资金不能按时到位,某些建筑材料、建筑设备不能按时供货,或者劳资纠纷,遭遇异常严寒酷暑等恶劣天气,以及政治经济形势发生突变等一系列因素,都可能导致工程停工,使建设期延长。由于建设期延长,房地产开发商一方面要承担更多的投资利息,另一方面要承担总费用上涨的风险。但这类特殊的非正常因素在估算建设期时一般不考虑。
估算建设期可以采用类似于市场法的方法,即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整来求取。
有了建设期之后,便可以估计土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用在该建设期间发生的时间及发生的金额。土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额,均应按照它们在估价时点(在此假设为现在)的正常水平来估算,而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。此点还将在本章第四节“重新购建价格的求取”中说明。
某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度,例如24个月、8个季度、4个半年度、2年等。一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点,一般不考虑预售和延迟销售的情况。另外需要说明的是,有些费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的期中。对发生的时间段的划分一般与计息周期相同。
4.计息方式
计息方式有单利和复利两种。
计息方式有单利和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息,即只有本金计算利息,而本金所产生的利息不计算利息。在单利计息下,每期的利息是个常数。如果用P表示本金,i表示利率,n表示计息期,I表示总利息,F表示计息期末的本利和,则有:
I=P×i×n
F=P(1+i×n)
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。在复利计息下,不仅本金要计算利息,利息也要计算利息,即通常所说的利滚利。
复利的本利和计算公式为:F=P(1+i)n
复利的总利息计算公式为:
I=p[(1+i)n-1]
在本金相等、计息期相同时,如果利率相同,则通常情况下(计息期大于1)单利计息的利息少,复利计息的利息多;如果要使单利计息与复利计息两不吃亏,则两者的利率应不同,其中单利的利率应高一些,复利的利率应低一些。假设i1为单利利率i2为复利利率,并令n期末单利计息与复利计息的本利和相等,即:
P(1+il×n)=P(1+i2)n
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