2010年房地产估价师案例与分析测试题（七）

　　3.1、续建建筑安装工程费根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》（××建价字[2005]10号），钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m²， 本次评估取900元/m²，另外，依据以上文件，桩基础增长率加值为80元/m²，一般水电安装增加值为30元/m²消防设备及安装增加值为10元/m²，电梯及安装增加值为50元/m²，则续建工程成本为：24578.00×（900.00+30+10+50）+23221.80×（900+80+30+10+50）=4917.952。室外道路管网及绿化等工程费根据类似住宅的技术经济指标，按用地面积取30元/m²，估价对象用地面积为23667.00m²，则室外道路管网及绿化等工程续建成本为：30×23667.00=71.00（万元）。

　　3.2、估价对象的续建成本合计4917.95+71.00=4988.95（万元）

　　4、管理费用主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出，按市场平均水平取续建成本的3%。4988.95×3%=149.67（万元）

　　5、销售税费包括广告宣传费用及营业税等，依据类似项目平均标准，取开发完成后房地产价值的8%。11882.53×8%=950.60（万元）

　　6、开发利润××置业公司的投资直接成本利润率15%，续建成本为4988.95万元，开发利润为：4988.95×15%=748.34（万元）

　　7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费主要包含契税及印花税等，为：在建工程价值×4.1%

　　8、运用假设开发法的测算结果假设开发法的测算结果为：（11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34）/（1+4.1%）=4846.27（万元）

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