2010年房地产估价师案例与分析测试题（八）
（二）成本法分析测算过程成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程，折旧为零。
采用的公式：
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润1． 土地取得成本运用基准地价修正法求取估价对象土地价格，并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18（元/m2）（计算过程略）
价对象用地面积为23667.00m2，则估价对象土地总价为：
1717.18×23667.00=4064.05（万元）
2．开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费39.82万元（计算过程略）
2.2基础设施配套费基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准，基础设施配套费为80元/ m2（按建筑面积），则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费估价对象已建部分建筑安装工程费为：196.62（万元）
则估价对象开发成本为：
39.82+318.57+196.62=555.01（万元）
3．管理费用管理费用包括开发商的人员工资．办公费．差旅费等。经调查，管理费一般为开发成本的2%-4%，本次评估取其中间值，即按开发成本的3%计取。
555.01×3%=16.65（万元）
4．投资利息按正常开发进度，整个项目开发周期为1.5年，假设资金在开发周期内均匀投入。
利率取一年期贷款利率5.76%. 555.01×[（1+5.76%）1.5/2-1]=23.81（万元）
5．销售税费估价对象尚未进入预售或销售阶段，故不考虑销售税费。
6．开发利润经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%. 555.01×15%=83.25（万元）
7．运用成本法的估价结果4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）
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