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2022年房地产估价师高频知识点:比较法估价的操作步骤

2022年房地产估价师考试时间已经确定为11月12日、13日,你的复习进度到哪了?网校老师为大家总结了一些房估考试高频考点,一起来复习吧~

知识点:比较法估价的操作步骤

1.搜集可比实例

搜集实例的渠道:(1)走访房地产交易当事人或向其发送有关调查问卷;

(2)访问房地产经纪机构和经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居;

(3)查阅政府和有关部门掌握的房地产成交价格等信息;

(4)向房地产交易数据提供商购买房地产成交价格等信息;

(5)要求估价委托人提供估价对象历史交易情况;

(6)查阅网站、报刊等上的房地产交易信息,参加房地产交易展示会等交易场所,与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈;

(7)估价同行之间相互交换交易实例。

2.选取可比实例

数量要求:一般选取 3 至 5 个即可,但不得少于 3 个。

质量要求:(1)可比实例的交易方式应适合估价目的;

 (2)可比实例房地产应与估价对象房地产相似;

①与估价对象区位相近

②与估价对象用途相同

③与估价对象权利性质相同

④与估价对象的档次相当

⑤与估价对象的规模相当:0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2

⑥与估价对象的建筑结构相同

(3)可比实例的成交日期应接近价值时点;

(4)可比实例的成交价格应尽量为正常价格。

3.建立比较基础

“五统一”:①统一财产范围;②统一付款方式;③统一融资条件;④统一税费负担方式;

⑤统一计价方式。

4.进行交易状况修正

可比实例成交价格成×公式=可比实例正常价格

交易状况修正系数是公式

5.进行市场状况修正

可比实例在成交日期的价格×(1±T%)=可比实例在价值时点的价格

市场状况调整系数是(1±T%)

6.进行房地产状况修正

可比实例在自身状况下的价格×公式=可比实例在估价对象状况下的价格

房地产状况调整系数是公式

7.计算比较价值

比较价值=可比实例成交价格×交易状况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

公式

8.计算最终的比较价值

一般可选用各个比较价值的平均数或中位数、众数作为最终的比较价值。

经典例题

1、【例题·单选】某套建筑面积为 100m2的住宅,含家电家具的成交价格为 50 万元,首付 40%,余款半年后一次付清,假设年利率为 8%,家电家具价值为 5 万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。

A.4387

B.4398

C.4500

D.4887

【答案】B

【解析】“含家电家具的成交价格为 50 万元,首付 40%,余款半年后一次付清”,因此刨除家电家具价值后的名义价格是 45 万元。可比价格就是 45 万元的一次性支付的价格。(50-5)×40%+(50-5)×60%/(1+8%)0.5=43.98(万元),单价=43.98/100=4398(元/m2)。

2、【例题·单选】评估甲别墅的市场价值,选取乙别墅为可比实例,乙别墅的成交价格为 10000元/平方米,装修标准为 1000 元/平方米,甲别墅的装修标准为 800 元/平方米,因乙别墅的位置比甲别墅好,在同等条件下,单价比甲别墅高 10%,若不考虑其他因素,则通过乙别墅求取的比较价格为()元/平方米。

A.7020

B.8909

C.7380

D.8580

【答案】B

【解析】(10000-1000+800)/1.1=8909(元/平方米)。

3、【例题·多选】成本法估价中采用市场提取法求取成本利润率时,选取的类似房地产项目应与估价对象的()。

A.土地取得方式相同

B.土地规划用途相同

C.项目规模大小相当

D.项目建设期长短相近

E.项目经营期长短相近

【答案】ABC

【解析】可比实例房地产应是估价对象的类似房地产,具体应满足以下要求:(1)与估价对象的区位相近;(2)与估价对象的用途相同;(3)与估价对象的权利性质相同;(4)与估价对象的档次相当;(5)与估价对象的规模相当;(6)与估价对象的建筑结构相同。看似考的成本法,实际考的是比较法。比较法的原理在成本法中的应用。

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