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运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值，考虑的方式主要有两种：一是折现，二是计算投资利息。把折现方式下的假设开发法称为动态分析法，把计息方式下的假设开发法称为静态分析法。

1.动态分析法与静态分析法的区别

（1）对后续开发的必要支出和开发完成的价值测算，静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额；

在动态分析法中是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间及在该时间的金额，即要进行现金流量预测。

（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不需将它们折现到同一时间，而是直接相加减，但要计算各项支出的投资利息；

动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折现到同一时间（价值时点），然后再相加减。

（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

动态分析法要求折现率既包含安全收益部分（即通常的利率），又包含风险收益部分（即利润率）。

2.动态分析法和静态分析法的优缺点

从理论上讲，动态分析法的测算结果较精确，测算过程相对复杂；静态分析法的测算过程相对简单，测算结果较粗略。

在实际估价中，动态分析法测算结果的精确程度，取决于现金流预测的精确程度。

使动态分析法的测算结果较精确，还需以下方面较为准确：①后续开发经营期究竟多长；②各项后续开发的必要支出和开发完成的价值在未来何时发生；③各项后续开发的必要支出和开发完成的价值在其发生时的金额。

1、【例题·单选】下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（  ）。

A.动态分析法测算结果精确

B.静态分析法测算过程相对复杂

C.动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间

D.静态分析法测算结果比较粗略

【答案】B

【解析】静态分析法测算过程相对简单。

2、【例题·单选】关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（  ）。

A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本

B.动态分析法中要进行现金流量预测

C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中

D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

【答案】C

【解析】在静态分析方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

3、【例题·多选】动态分析法具体需要做到下列（  ），才能保证估价结果的准确性。

A.后续开发经营期究竟多长要预测准确

B.各项支出、收入在何时发生要预测准确

C.各项支出、收入发生的金额要预测准确

D.销售期多长要预测准确

E.运营期多长要预测准确

【答案】ABC

【解析】要使动态分析法的测算结果较精确，还需以下 3 个方面的预测较准确：（1）后续开发经营期究竟多长；（2）各项后续开发的必要支出和开发完成的价值在未来何时发生；（3）各项后续开发的必要支出和开发完成的价值在其发生时的金额。

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