2022年《房地产估价原理与方法》教材解析

是否报考？——应报尽报

必报必考：有保留成绩可以折抵科目的，过期作废

最近几年通过的房地产估价师单师

土地估价师单师

房地产相关行业转型

刚入职场的小白们

2021年湖南省全科合格人数分类统计

全国的房地产估价师 7.5 万，土地估价师 4 万。增项是职业发展的必然要求。双师并考的前几年属于单师们的红利期，应考尽考。

如何备考？

1、《原理与方法》： 题型题量巨变，题型全部是客观题

原理与方法这门课试卷以往 10-12 页，2021 年的试卷据说有 16 页。密密麻麻的文字。时间不变，150 分钟，完成 120 题，平均每题 75 秒。

要求：快速，精准、专注度高。坚持 150 分钟，对考生的体力、耐力都是考验。

2、紧扣考试大纲

中房学官网发布的《考试通知》中考试大纲定义：本考试大纲规定了房地产估价师职业资格全国统一考试科目的考试目的、考试内容、考试要求以及题型，是应试人员复习备考的依据，是考试命题审题的依据。

《房地产估价原理与方法》科目主要考核应试人员对房地产估价、土地估价的基本概念、估价需要、价格和价值理论、估价方法及其运用的掌握程度；

《土地估价基础与实务》主要考核应试人员对土地估价基础、宗地估价、土地分等定级、公示地价评估、地价动态监测等方面基础知识的掌握程度，以及是否具备从事土地估价业务、撰写相关估价报告的基本能力

3、教材情况

2021版 505 页到 2011 版 541 页，增加了 36 页。其中主要是新增了第 11 章《土地估价基本方法的特殊要求》（P425-435,合计 11 页）和第 12 章《公示地价修正法及其应用》（P436-458，合计 23 页，其中第三节路线价法（P440-454，合计 15 页）是从《其他估价方法》中挪过来的）。新增两章中真正增加的页码是 19 页。

刨除第 11-13 章的全书其他章节增加的页码是 17 页。主要是是一些微调，表述方式的变化， 涉及知识点变化的极少。

4、2022 原理与方法备考时间安排

60天备考。报考科目优先序，现炒现卖，印象深刻。

60天通关上岸时间安排

针对教材变化的情况，在 9 月底之前完成精讲班。

习题班中综合分析题，缺乏资源，老师尝试编一部分。只能帮着考生熟悉这种题型。不管什么题型，都是以考核知识点为目的。单选、多选是按照章节设置的，综合分析题一定是跨章节的。结合四大法，做个综合分析题的专题。

具体变动情况

第一章

第一节，整体微调。

第二节，整体微调。

第三节，对应旧教材第二节五、对房地产估价的进一步认识，整体微调。

第四节，整体微调。

第二章

第一节，整体微调。

第二节，整体微调，变动不大。

第三节，整体微调。

第四节，整体微调。

第五节，整体微调。

第六节，整体微调，变动不大。

第七节，整体微调。

第八节，整体微调。

第九节，变动较大。

第十节，对应旧教材第十节至十二节的内容，整体微调。

第三章

第一节，整体微调。

第二节，整体微调，保值增值部分变动较大。

第三节，整体微调。

第四节，整体微调。

第四章

第二节，黑体字删除旧教材的“四、不仅单价高且总价”，新增“四、价格之间的差距较大”；

将旧教材中“七、价格涵盖内容多样复杂”移到了新教材的“五、价格涵盖内容复杂多样”。

第三节，将“基本价值类型”与“基本价格种类”交换了位置；

对于“市场价格”的描述大篇幅的变动；

对于“（二）按房地产权利类型划分的价格”中包含的内容进行了修改，修改为：房地产所有权价格、房地产用益物权价格、房地产其他权利价格。

其余小节没有特别实质性的变动。

第五章

第六节，将“房地产投机状况”放到了第一个，将“一、政治安定状况”修改为“三、政治稳定状况”。

其余小节没有特别实质性的变动，相关描述换了一种说法。

第六章

第一节中对于“房地产估价原则的作用”和“房地产估价原则的选择”整体变动。

其余小节没有特别实质性的变动。

第七章标题 由“比较法及其运用”改为“市场比较法及其运用”，删除第九节，比较法总结。

第一节，新增部分内容，个别地方有删减，主要是修改内容为主。

第二节，以新增和修改为主。

第三节，以修改内容为主。

第四节，以修改为主，少量新增。

第五节，基本无变动。

第六节基本无变动。

第七节，部分内容修改。

第八节，变动不大

第八章

第一节，以修改内容为主。

第二节，本节变动内容较多，新增及部分删减、内容修改。

第三节，有部分新增。

第四节，部分新增及删除内容，较少修改。

第五节，基本无变动。

第六节，基本无变动。

第七节，基本无变动。

第九章

第一节，“二、成本法的理论依据”相关描述整理修改，其他地方描述微调。

第二节，一些知识点的描述进行了修改，含义基本没变。开头“房地产价格”公式下面的内容进行了删除。

第三节，“房地分估”的计算描述进一步完善。

第四节，增加了“土地重置成本”的定义，其他知识点描述稍有修改。

第五节，基本没有变化，增加一些描述内容。

第六节，基本没有变化。

第十章

第一节，基本没有变化，修改一些描述内容。

第二节，基本没有变化。

第三节，基本没有变化，修改一些描述内容。

第四节，基本没有变化。

第五节，基本没有变化。

第六节，基本没有变化，描述修改，含义未变。

第七节，基本没有变化，描述修改。

第八节，删除“一、假设开发法总结”及其相关内容，例题没有变化。

第十一章

整章新增

第十二章

第一节，整节新增。

第二节（21 版教材第十一章第二节），整体变动，黑体字一、四的内容为修改，黑体字二、三、五的内容为新增。

第三节（21 版教材第十一章第一节），基本没有变化，增加一些描述内容。

第四节，整节新增。

第十三章

第一节（21 版教材第十一章第三节），大体内容没有变动，在原来的基础上新增了一些说明，表述更严谨。

第二节（21 版教材第十一章第四节），基本没有变化。

第三节（21 版教材第十一章第五节），基本没有变化，描述修改。

第十四章

第一节，内容基本不变，语句表述微调。

第二节，删除估价业务来源的其他多角度划分、估价委托人不限于房地产权利人。其他内容基本不变，语句表述微调。

第三节，内容基本不变，语句表述微调。

第四节，估价作业方案的含义和内容变化；新增确定估价原则、依据和前提；初选估价技术路线和估价方法变动；新增估价作业实施方案中的调整。

第五节，内容基本不变，语句表述微调。

第六节，内容基本不变，语句表述微调。非常规情况下的实地查勘问题变动较大。

第七节，删除估计方法选择的要求。

第八节，确定估价结果，内容整体变动。

第九节，估价假设和限制条件、估价报告使用限制大篇幅变动。

第十节，内容基本不变，语句表述微调。

第十一节，内容基本不变。

第十二节，内容基本不变，语句表述微调。

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