2021年房地产估价师考试大纲已发布。2021年房地产估价师《土地估价基础与实务》第四章考试大纲内容整理如下，供房估考生学习参考。

《土地估价基础与实务》科目

第四章 宗地估价方法与程序

本部分的考试目的是测查应试人员对宗地估价方法与程序的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 宗地估价程序

一、宗地估价一般程序及内容

二、宗地估价程序之间的逻辑关系

第二节 市场比较法的估价程序

一、收集宗地交易实例

二、确定比较实例

三、建立价格可比基础

四、交易情况修正

五、估价期日修正

六、区域因素比较与修正

七、个别因素比较与修正

八、使用年期等其他因素修正

九、测算比准价格

第三节 收益还原法的估价程序

一、收集相关资料

二、测算年总收益

三、确定年总费用

四、计算年纯收益

五、确定还原率

六、选用适当的计算公式

七、测算收益价格

第四节 成本逼近法的估价程序

一、收集相关资料

二、确定土地取得费

三、确定土地开发费

四、确定各项税费

五、计算土地投资利息

六、计算土地开发利润

七、确定土地增值

八、价格修正确定

第五节 剩余法的估价程序

一、评估现有不动产中所含土地价格

（一）调查待估宗地的基本情况

（二）测算不动产总价

（三）测算房屋现值

（四）测算交易税费

（五）测算待估宗地价格

二、评估待开发土地价格

（一）调查待估宗地的基本情况

（二）确定待估宗地的最有效利用方式

（三）测算开发完成后的土地或不动产总价

（四）估计开发周期和投资进度安排

（五）测算开发成本和客观开发利润

（六）测算待估宗地价格

第六节 基准地价系数修正法的估价程序

一、确定基准地价的有效性

二、明确基准地价的内涵

三、确定待估宗地所处土地级别或均质区域

四、确定待估宗地参照的基准地价

五、分析待估宗地的地价影响因素

六、编制待估宗地地价影响因素条件说明表

七、确定并编制待估宗地地价修正系数表

八、进行估价期日、容积率、土地使用年期等其他因素修正

九、测算待估宗地价格

第七节 标定地价系数修正法的估价程序

一、确定标定地价有效性

二、选择可比标准宗地

三、进行交易情况指数、期日地价指数、个别因素条件指数、年期修正指数等修正

四、测算待估宗地价格

1.掌握宗地估价一般程序及各步骤的具体内容与要求；

2.掌握宗地估价程序之间的逻辑关系；

3.掌握市场比较法的估价程序；

4.掌握收益还原法的估价程序；

5.掌握成本逼近法的估价程序；

6.掌握剩余法的估价程序；

7.掌握基准地价系数修正法的估价程序；

8.掌握标定地价系数修正法的估价程序。

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