某企业一幢3层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款1000万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。法院确定了拍卖底价，
1、该房地产估价时是否需要考虑租赁权的影响？
【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权；没有说明的，需要考虑租赁的影响。本题中未说明不考虑租赁权的影响，因此估价时需要考虑租赁权的影响。参见教材P264。
2、当采用收益法评估该办公楼价值时，简述其估价技术路线。
【正确答案】 本题考查的是房地产拍卖、变卖估价的相关规定。法院没有书面说明，且该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。参见教材P264。
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