2015房估理论与方法要点：建筑物折旧的求取方法

　　求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

　　（一）年限法

　　1．年限法和有关年限的含义

　　年限法也称为年龄一寿命法（age-life method），是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

　　2．直线法

　　年限法中最主要的是直线法（straight-line method）。直线法是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

　　3．成新折扣法

　　早期采用成本法求取建筑物现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

　　（二）市场提取法

　　市场提取法（market extraction method）是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型（物质折旧、功能折旧、外部折旧）和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。

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