2008年房地产经纪人执业资格考试全真模拟题（一）

　　一、 单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选答案只有一个最符号题意）
　　1、存量房地产属于房地产（ ）。
　　A．一级市场
　　B．二级市场
　　C．三级市场
　　D．四级市场

　　2、下列不属于销售阶段常用的市场调查方法是（　）。
　　A．实地调查法
　　B．座谈会
　　C．成交客户问卷调查
　　D．二手资料调查

　　3、房地产市场调查流程中，搜集一手及二手资料后的后续工作是（　）。
　　A．质量控制
　　B．数据处理分析
　　C．制定调查操作方案
　　D．形成报告

　　4、（　）试图从外部联系上寻找问题的各种相关因素。
　　A．预测性调查
　　B．因果性调查
　　C．探测性调查
　　D．描述性调查

　　5、（　）就是形成市场差异化产品。
　　A．形象定位
　　B．市场定位
　　C．产品定位
　　D．客户定位

　　6、（　）是一种最理想的对策。
　　A．ＷＴ对策
　　B．ＳＯ对策
　　C．ＷＯ对策
　　D．ＳＴ对策

　　7、空间形式属于建筑策划方法中的（　）环节的内容。
　　A．目标规模设定
　　B．外部条件调查
　　C．内部条件调查
　　D．方案构想

　　8、消费者的生活方式属于市场细分因素中的（　）。
　　A．地理因素
　　B．人口因素
　　C．心理因素
　　D．行为因素

　　9、（　）不是影响房地产价格的一般因素。
　　A．土地成本
　　B．人口状况
　　C．经济发展状况
　　D．人文环境

　　10、不列关于均价的说法正确的是（　）。
　　A．均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系
　　B．一般来说整体均价是在分栋、分期均价的基础上建立起来的
　　C．均价制定要求考虑房地产本身的成本及市场供求关系
　　D．在均价确定过程中，重点市场比较楼盘不应少于8个

　　11、在项目销售的预热期，应以（　）为主。
　　A．广告推广
　　B．活动推广
　　C．品牌推广
　　D．促销推广

　　12、销售过程中的定金收取工作由（　）。
　　A．销售人员收取后，统一交给财务人员
　　B．销售人员直接收取，财务人员开据收据
　　C．财务人员直接收取并开据收据
　　D．销售人员和财务人员共同收取

　　13、市场细分的要求不包括（　）。
　　A．个别性
　　B．可测量性
　　C．易受影响性
　　D．一致性

　　14、在楼盘投入市场后比较成熟，消费者认同程度较高的情况下，可采用的总体定价策略是（　）。
　　A．高价策略
　　B．低开高走策略
　　C．稳定价格策略
　　D．中价策略

　　15、在推广费用的制定过程中，（　）方法能导致推广支出超量或广告支出不足。
　　A．量力而行法
　　B．销售百分比法
　　C．追随法
　　D．目标任务法

　　16、研究产品构成要素和目标客户消费使用过程是（　）的内容。
　　A．市场分析方法
　　B．客户定位
　　C．产品定位
　　D．形象定位

　　17、研究房地产地产市场环境主要采用（　）。
　　A．市场分析方法
　　B．市场细分方法
　　C．建筑策划方法
　　D．ＳＷＯＴ分析方法

　　18、均价确定过程中，重点市场比较楼盘应不少于（ ）个。
　　A．5
　　B．6
　　C．8
　　D．9

　　19、进行客户定位的主要方法是（　）。
　　A．A市场细分方法
　　B．市场分析方法
　　C．ＳＷＯＴ分析方法
　　D．建筑策划方法

　　20、最小与最小对策指的是（　）。
　　A．ＳＴ对策
　　B．ＳＷ对策
　　C．ＷＯ对策
　　D．ＷＴ对策

　　21、下列不属于市场细分的依据是（　）。
　　A．细分的程度
　　B．收入
　　C．产品特性的复杂程度
　　D．消费者对产品类型的关心程度

　　22、均价的制定和房地产价格本身的成本存在（　）关系。
　　A．正相关
　　B．直接关系
　　C．间接关系
　　D．没有任何关

　　23．关于均价的确定步骤顺序正确的是（　）。
　　A．确定市场调查的范围和重点、进行交易情况修正、对影响价格的各因素及权重进行修正、对每个重点市场比较楼盘进行调整、形成市场比较结果表
　　B．确定市场调查的范围和重点、对影响价格的各因素及权重进行修正、形成市场比较结果表、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正
　　C．确定市场调查的范围和重点、对影响价格的各因素及权重进行修正、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正、形成市场比较结果表
　　D．确定市场调查的范围和重点、对每个重点市场比较楼盘进行调整、进行交易情况修正、对影响价格的各因素及权重进行修正、形成市场比较结果表

　　24．（　）定价策略是以提高市场占有率为主要目标的。
　　A．高价策略
　　B．低价策略
　　C．中价策略
　　D．稳定价格策略

　　25．卖点与项目定位的不同在于（　）。
　　A．卖点具有个性化
　　B．卖点能够展示
　　C．卖点心须得到客户
　　D．卖点能够吸引人

　　26．下列不属于营销成本的是（　）。
　　A．资料费
　　B．中介服务费
　　C．广告费
　　D．财务费用

　　27．在市场推广的强销期是以突出（　）为主。
　　A．物业主题
　　B．市场主题
　　C．广告主题
　　D．功能主题

　　28．财务指标控制属于营销推广控制的（　）类型。
　　A．年度计划控制
　　B．效率控制
　　C．赢利能力控制
　　D．战略控制

　　29．广告心理效果测定属于（　）。
　　A．广告活动过程的效果测定
　　B．广告要素效果的测定
　　C．广告目标效果的测定
　　D．广告媒体效果评价

　　30．王先生作为一名房地产经纪工作者，平时经常收集售楼书和平面图，这一信息属于（　）。
　　A．交易信息
　　B．动态信息
　　C．静态信息
　　D．常规信息

　　31．高档住宅的促销方式以（　）为宜。
　　A．活动营销
　　B．让利优惠
　　C．礼品赠送
　　D．抽奖促销

　　32．房地产转让托服务手续的第程是（　）。
　　A．经纪机构核勘察物业
　　B．经纪机构核验产权的真实性、合法性和有效性
　　C．卖方与经纪机构签署独家《委托代理协议书》
　　D．卖方与向经纪机构提供房地产权证明文件

　　33．核实产权最直接的方式是（　）。
　　A．到房地产产权登记部门核实
　　B．请鉴定机构鉴定
　　C．请开发商核实
　　D．请公证机关公证

　　34．房地产权属转移（　）是指房地产权属是合法的商品房，但从其权属关系上来说，暂时不能转移。
　　A．合法性
　　B．完整性
　　C．真实性
　　D．有效性

　　35．房地产转让经纪中的信息发布的主题是（　）。
　　A．售房信息
　　B．消费者偏好
　　C．经纪机构的品质牌与信息

　　36．不列关于房地产转移时的权属关系说法错误的是（　）。
　　A．房地产转移时，土地使用权出让合同规则的经利和义务同时转移
　　B．房地产品时，转让人对同宗土地上的道路、绿化等拥有的权益同转移
　　C．房地产品转移时，停车场、广告权益等同时转移
　　D．房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担

　　37．定金的数额不得超过主合同标的额的（　）。
　　A．15％
　　B．20％
　　C．25％
　　D．30％

　　38定金合同从（　）起生效。
　　A．签订之日
　　B．合同中约定的日期
　　C．合同中约定的交付定金的日期
　　D．实际交付定金之日

　　39．银行共管账户的方法适用于（　）。
　　A．按揭付款
　　B．抵押贷款
　　C．一次性付款
　　D．分期付款

　　40．法人企业或组织的房地产转移时，须提交其（　）同意转移的批准文件。
　　A．产权部门
　　B．上级部门
　　C．房地产管理部门
　　D．资产部门

　　41．俗称的按揭指的是（　）。
　　A．公积金贷款
　　B．住房抵押贷款
　　C．住房储蓄贷款
　　D．担保贷款

　　42．由银行与售房者单独签订的合同是（　）。
　　A．《商品房买合同甘》
　　B．《住房抵押贷款》
　　C．《住房抵押贷款》
　　D．《借款合同》

　　43．住房抵押贷款的购房者购买保险的，在贷款本息还清之前，保险单由（　）保管。
　　A．购房者本身
　　B．保险公司
　　C．开发商
　　D．银行

　　44．住房抵押贷款申请延期以（　）为限。
　　A．1次
　　B．2次
　　C．3次
　　D．4次

　　45．房屋租赁是指（　）将房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金，并在租赁关系终止后，将房屋返还给现租人的行为。
　　A．房屋所有权人
　　B．房屋使用权人
　　C．房屋委托代管人
　　D．A或C

　　46．代租代管的出租空置风险由（　）承担。
　　A．经纪人
　　B．业主
　　C．保险公司
　　D．银行

　　47．（　）是房屋再转租行为获得合法性正确作法。
　　A．签订转租合同，到房屋租赁管理部门登记备案
　　B．到房屋租赁管理部门办理《房屋租赁许可证》，签订转租合同，登记备案
　　C．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门登记备案
　　D．修改原出租合同，到房屋租赁管理部门修改《房屋租赁许可证》

　　48．租赁期间，承租人自行迁出，由第三人占用致使出租房屋常驻到损坏的，（　）承担赔偿责任。
　　A．承租人
　　B．出租人
　　C．第三人
　　D．A和C连带

　　49．房地产置业消费投资不包括（　）。
　　A．生活消费投资
　　B．生产消费投资
　　C．置业租赁投资
　　D．经营消费投资

　　50．房屋租投资中包租的租赁空置风险由（　）承担。
　　A．包租人
　　B．业主
　　C．包租人与业主共同
　　D．在包租条件中约定

　　二、多项选择题（共同30题，每题2分。每题备选答案中有两个或两个以上符合题意的答案。错不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
　　51．下列属于面向存量房屋的交易子市场有（　）。
　　A．销售
　　B．租赁
　　C．转让
　　D．抵押
　　E．保险

　　52．（　）不是房地产二级市场的主要特征。
　　A．市场供应方为政府
　　B．开发商主导定价
　　C．需求方竟争市场
　　D．接近完全竟争市场
　　E．市场需求方为业主

　　53．房地产三级市场的营销特征包括（　）。
　　A．产品是增量房地产
　　B．交易双方协定定价
　　C．经常采用广告、价格等促销手段
　　D．较少采用促销手段
　　E．较少使用分销渠道

　　54．项目策划与销售阶段的工作内容包括（　）。
　　A．项目定位
　　B．项目定价
　　C．项目市场推广
　　D．项目销售
　　E．物业开发建议

　　55．下列属于应该访问的是（　）。
　　A．电话调查获
　　B．座谈会
　　C．深度访谈
　　D．行为记录法
　　E．实地观察法

　　56．在进行产品定位时分析产品构成要素可采用（　）。
　　A．市场分析方法
　　B．顶日ＳＷＯＴ分析方法
　　C． 市场细分方法
　　D．建筑策划方法
　　E．市场定位方法

　　57．市场细分的依据包括（　）。
　　A．收入
　　B．细分的程度
　　C．稳定价格策略
　　D．中价策略
　　E．消费者对产品类型的关心程度

　　58．房地产总体定价策略包括（　）。
　　A．低价策略
　　B．高开低走策略
　　C．稳定价格策略
　　D．中价策略
　　E．低开高走策略

　　59．下列不属于营销成本中的广告的是（　）。
　　A．展销会参展费
　　B．邮寄费
　　C．设计建造样板房费用
　　D．制作售楼书费用
　　E．小礼品费用

　　60．（　）不属于市场细分的一般方法。
　　A．依收入细分
　　B．按细分程度细分
　　C．完全细分
　　D．按年龄细分
　　E．按产品特性的复杂程度

　　61．房地产销售阶段市场调查的主要内容包括（　）。
　　A．项目细分市场分析
　　B．广告策略的收效
　　C．价格走势
　　D．成交客户问卷调查
　　E．成交客户特征分析

　　62．项目定位阶段主要采用的市场调查方法有（　）。
　　A．实地调查法
　　B．二手资料调查
　　C．座谈会
　　D．成交客户问卷调查
　　E．实验法

　　63．市场细分因素中的人口因素包括（　）子因素。
　　A．生活方式
　　B．家庭收入
　　C．个性
　　D．教育程度
　　E．社会阶段

　　64．下列关于高价策略的说法正确的是（　）。
　　A．采用高价策略时，市场营销量与市场占有率都能得到提高
　　B．企业对利润的期望值较高，同时希望通过高价树立品牌形象
　　C．作为先发制人的竟争策略，有助于企业夺取市场占有率
　　D．同类型的竟争相对较少，企业可在竟争压力最小情况下，获得大量顾客
　　E．采用高价策略的楼盘的消费者档次较高，对价格的关注较少

　　65．营销成本中的资料费不包括（　）。
　　A．制作售楼书费用
　　B．建造样板房费用
　　C．小礼品费用
　　D．展销会参展费用
　　E．邮寄广告费

　　66．（　）不属于推广费用预算编制的销售百分比法的优点。
　　A．考虑到推广成本、售价与企业利润之间的关系
　　B．推广预算与销售保持相应的比例，对长期规划有利
　　C．根据企业的负担能力而定，就财务而言合理可行
　　D．普遍采纳可可以使竞争趋于稳定
　　E．灵活性不够

　　67．某栋商品住宅的价目表中，每套住房的单价各不相同，原因可能是（　）不同。
　　A．质量
　　B．楼层
　　C．造价
　　D．朝向
　　E．付款方式

　　68．房地产经纪合同一般情况下是（　）。
　　A．单务合同
　　B．双务合同
　　C．不要式合同
　　D．主合同
　　E．从合同

　　69．卖点的展示可以建立和维持项目的优势，挖掘卖点的阶段包括（　）。
　　A．片区市场研究
　　B．提炼推广题
　　C．消费者构成及购买行为研究
　　D．对手动态跟踪
　　E．进行卖点挖掘

　　70．为了使营销组织具备灵活性和系统性的特点，需考虑（　）等因素。
　　A．营销人员
　　B．企业规模
　　C．营销成本
　　D．市场
　　E．房地产种类

　　71．按建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定，已竣工的房地产项目进入市场销售需要符合（　）条件。
　　A．取得土地使用权证书
　　B．持有建设工程规划许可证和施工许可证
　　C．拆迁安置已经落实
　　D．物业管理方案已经落实
　　E．取得房地产预售票许可证

　　72．在房地产居间业务中促成交易的技巧有（　）。
　　A．直接促成法
　　B．便利促成法
　　C．惠顾促成法
　　D．从众促成法
　　E．涨价促成法

　　73．房地产销售前准备工作包括（　）。
　　A．准备销售资料
　　B．划分销售阶段
　　C．准备销售现场
　　D．确定销售人员
　　E．制定销售策略

　　74．在房地产居间谈判过程中，应坚持的原则有（　）。
　　A．平等原则
　　B．公开原则
　　C．合法原则
　　D．互利原则
　　E．相容原则

　　75．购房人办理住房抵押贷款的基本条件应包括（　）。
　　A．《住房抵押贷款申请书》
　　B．个人收入证明
　　C．房屋财产保险单副本
　　D．房屋产权证书复印件
　　E．单位同意给予贷款的证明

　　76．房地产销售过程中的销售文件包括（　）。
　　A．客户置业计划
　　B．功能楼书
　　C．房地产买卖合同文本
　　D．购楼须知
　　E．付款方式

　　77．房地产经营投资包括（　）。
　　A．房地产买卖投资
　　B．房屋租赁投资
　　C．房地产经营消费投资
　　D．房地产置业消费投资
　　E．房地产置业租赁投资

　　78．（　）属于房屋租赁投资中的包租条件。
　　A．房屋状况
　　B．租赁年期
　　C．出租经营收益
　　D．固定租金
　　E．免租期

　　79．包租投资与置业租赁投资相比较的特点是（　）。
　　A．包租投资具有经营收益和保值、增值双重保险
　　B．包租投资可以自由调整租金水平
　　C．包租投资很有可能因经营不善而导致投资失败
　　D．包租投资无须承担由于不可抗力因素造成都市房地产灭失的巨大风险
　　E．包租投资可以将房屋产权进行抵押贷款，套取资金用于周转

　　80．在房屋租赁经营投资的经营成本分析中，物业管理费用的形式包括（　）。
　　A．包租人委托物业管理公司管理，承租人向物业人公司直接交纳物业管理
　　B．包括人自己管理，物业管理费用包括在租金里
　　C． 包括人代收物业管理费，转交给物业管理公司
　　D． 业主委托物业管理公司管理，包租人交纳物业管理费
　　E． 业主自行管理，在包括租人交纳的固定租金中包含物业管理费

　　三、综合分析题（共20题，每题2分。由单项选择题或多项选择题组成。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得过且0.5分）

　　（一） 某房地产开发公司给某项目定位单身白领公寓,考虑到项目规模较小,并且所处片区不属于当前的热卖区,公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注,并希望通过强劲的营销迅速打开局面,定价策略拟采用抵开高走的策略。项目推现以后，销售情况良好，但是一个月后销售票员量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析：
　　81．在本项目定位中采用的ＳＷＯＴ分析的行动对策主要是（　）。
　　A．ＷＴ对策
　　B．ＷＯ对策
　　C．ＳＴ对策
　　D．ＳＯ对策

　　82．销售量下降的原因可能有（　）。
　　A．竞争楼盘出现
　　B．广告支现减少
　　C．市场定位不准
　　D．利润下调

　　83．在公司还没有搞清楚销售急剧下降的原顺之前，应首先做（　）。
　　A．描述性调查
　　B．控测性调查
　　C．预测性调查
　　D．因果性调查

　　84．（　）调查是从外部联系上找出各种相关因素。
　　A．描述性调查
　　B．控测性调查
　　C．预测性调查
　　D．因果性调查

　　85．最后经调查研究发现，销售量下降的最主要原因是定价策略使用不当．关于这种定价策略正确的说法是（　）。
　　A．低开高走策略适用于高档商品房
　　B．这种策略的运用关键是掌握好调频和调价幅度
　　C．适用于销售量小，销售期短的房地产开发项目
　　D．优点是每次调价能造成房地产增值的假象，形成人气，刺激购买欲

　　86．低开高走策略中调价的关键是（　）。
　　A．大幅递增
　　B．小幅递减
　　C．小幅递增
　　D．大幅递减

　　（二）、王先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房经纪公司居间销售，双方签订了《居间合同》。试分析：
　　87．房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间（　）。
　　A．现场戡察物业
　　B．核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性
　　C．进行市场推广宣传
　　D．寻找客户

　　88．由于该房产属于已出租房产，经纪人心须（　）。
　　A．向购买方介绍清楚，在同等条件下，承租方有优购买权
　　B．应提前一个月通知承租方，征求其意见
　　C．告知承租方，如放弃购买，则租赁关系终止
　　D．要求出售方（王先生）与承租人协商处理善后事宜，办理转让当日前结算租金

　　89．（　）是这一经纪业务过程中最重要的一个环节。
　　A．市场推广
　　B．交易洽谈
　　C．促成交易
　　D．签约成交

　　90．如果有一张先生看中此房欲购买，并与此经纪机构签署了认购合同，则（　）。
　　A．张先生必须立即交付定金
　　B．定金可由购房客户（张先生）直接交给业主（王先生）
　　C．定金也可由经纪机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主
　　D．此时，房地产产权证原件仍在业主手中

　　（三）、吴先生为一事业单位在职职工，现有存款10万家庭月收入5000元，日常支出约为2000元。现看中一套价值40万的房子，准备购买。作为吴先生的置业投资顾问，可以帮吴先生作如下分析：
　　91。吴先生可以采取的住房贷款形式主要有（　）。
　　A．公积金贷款
　　B．单位集资贷款
　　C．住房储蓄贷款
　　D．住房抵押贷款

　　92．如果公积金贷款的最高额度为8万元，其佘采用抵押贷款，贷款年限均为10年，则每月的总还款额为（　）（公积金贷款年利率为4．26％抵押贷款年利率为5．04％）。
　　A．3785元／m2
　　B．3158元／m2
　　C．2338元／m2
　　D．2980元／m2

　　93.如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为（　）较为合适。
　　A．15年
　　B．20年
　　C．25年
　　D．30年

　　94．作为一种置业消费投资，经纪人应着重从（　）方面来帮吴先生分析。
　　A．消费能力
　　B．物业增值潜力
　　C．实用性
　　D．风险性

　　95．（　）是购房者获得住房抵押贷款的关键性法律文件。
　　A．《借款合同》
　　B．《商品房买卖合同》
　　C．《住房抵押贷款承诺书》
　　D．《住房抵押贷款合同》

　　96．对于借款人来说，住房抵押贷款的风险在于（　）。
　　A．提前还款风险
　　B．房屋贬值风险
　　C．利率变化风险
　　D．房屋处理风险

　　（四）、某先生投资50万元购买了一套住宅，首付20万，其余抵押贷款，贷款利率为5．04％，贷款期限为15年，该先生准备将此房屋出租不获得盈利，试分析：
　　97．该先生的投资方式属于（　）。
　　A．房地产买卖经营投资
　　B．房地产置业消费投资
　　C．房地产置业租赁投资
　　D．房屋租赁投资

　　98．购置这类用于出租的住宅用房时，主要应考虑（　）等因素。
　　A．城市经济发展水平
　　B．产业结构影响
　　C．客源的流动性
　　D．市场供应量

　　99．如果该住宅出租月租金收入为2500元／m2，各类税费、经营费用等分摊下来300元／月，则本案例的投资回收期是（　）。
　　A．7年
　　B．7．5年
　　C．17年
　　D．19年

　　100．假设月还款额为2379元，如果偿还5年后，该先生打算一次还清剩余款项，则须一次性偿还（　）。
　　A．22．4万
　　B．15．7万
　　C．17．4万
　　D．20．5万

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