（一）房地产贷款的定义
房地产贷款是指贷款的用途是房地产或以房地产作担保的贷款。关于房地产贷款的概念可以从两个角度来表述。一是贷款的用途是房地产的贷款，如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买房地产（其中典型的是城镇居民购买商品住房），用于租用房地产（但比较少见）。二是指以房地产作担保的贷款，具体为房地产抵押贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，如某公司以房地产作抵押向银行贷款，用该贷款购买煤炭。典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。
目前，通常是从第一个角度来定义房地产贷款的，例如中国银行业监督管理委员会2004年8月30日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》的定义是：“房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。”
（二）房地产贷款的种类
房地产贷款按贷款对象及用途，可分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；按贷款保证方式，可分为信用贷款和担保贷款；按贷款利率是否变化，可分为固定利率贷款和浮动利率贷款；按贷款期限长短，可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款；按贷款风险的承受对象，可分自营性贷款和委托性贷款。
1.土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款
土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。
2.信用贷款和担保贷款
信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。
担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。
保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款。保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
抵押贷款主要是房地产抵押贷款。房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保，在债务人不履行债务时，债权人就该房地产的变价款优先受偿。在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人其他组织抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押，可分为房屋所有权抵押、土地使用权抵押；预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。在预购商品房贷款抵押中，典型的是预购商品住宅贷款抵押，又称住房抵押贷款。
质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。
在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。
题目：按贷款方式的不同，房地产贷款可分为（ ）。
A.保证贷款
B.抵押贷款
C.质押贷款
D.消费贷款
E.信用贷款
答案：（ABCE ）
3.固定利率贷款和浮动利率贷款
固定利率贷款是事先确定贷款利率，贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，
贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。
为了防范和化解利率风险，出现了浮动利率贷款。其中的一种浮动利率贷款是根据市场利率指标，按照借贷双方约定的条件，调整贷款利率和还款方式的贷款。浮动利率贷款虽然可以避免利率风险，但借款人却无法知道未来的具体利息支出情况。
4.短期贷款、中期贷款和长期贷款
短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款。
中期贷款是指贷款期限在一年以上、五年以下（含五年）的贷款。
长期贷款是指贷款期限在五年以上（不含五年）的贷款。
5.自营性贷款和委托性贷款
题目：下列关于房地产抵押贷款的说法中，正确的有（ ）。（2003年试题）
A.借款人一定是债务人
B.贷款人一定是债权人
C.债务人一定是抵押权人
D.债务人一定是抵押人
E.债务人不一定是抵押人
答案：（ABCE）
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