实务辅导：房地产市场营销活动调研

　　房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品、价格、促销、广告等活动。因此房地产市场营销活动调研应围绕这些营销组合要素展开。

　　（一）房地产市场竞争情况调研

　　市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。房地产市场竞争情况的调研主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。

　　对竞争企业的调研主要包括：

　　①竞争企业的数量、规模、实力状况；

　　②竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉；

　　②竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；

　　④对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。

　　对竞争产品的调研主要包括：

　　①竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；

　　②竞争产品的市场定价及反应状况；

　　③竞争产品的市场占有率；

　　④消费者对竞争产品的态度和接受情况等。

　　（二）房地产价格调研

　　房地产价格的高低对房地产企业的市场销售和盈利有着直接的影响，积极开展企业房地产价格的调研，对企业进行正确的市场产品定价具有重要的作用。价格调研的内容包括：

　　①影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响；

　　②房地产市场供求情况的变化趋势；

　　③房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；

　　④开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；

　　⑤国际、国内相关房地产市场的价格；

　　⑥开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

　　（三）房地产促销调研

　　广告是促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产企业所关注的一个问题。促销调研的主要内容包括：

　　①房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；

　　②房地产广告的时空分布及广告效果测定；

　　③房地产广告媒体使用情况的调研；

　　④房地产商品广告计划和预算的拟定；

　　⑤房地产广告代理公司的选择；

　　⑥人员促销的配备状况；

　　⑦各种营业推广活动的租售绩效。

　　（四）房地产营销渠道调研

　　一个营销渠道执行的功能是把商品从生产者那里转移到消费者手里。房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销，对房地产营销渠道的调研主要包括：

　　①房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；

　　②房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；

　　③租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；

　　④房地产租售客户对租售代理商的评价。

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