房地产经纪相关知识复习指导（五）

房地产经纪相关知识复习指导（五）

建设工程造价

　　一、建设工程造价的概念

　　建设工程造价通常简称工程造价，简要地说是建设工程的建造价格。如果从投资者（业主）的角度来定义，它具体是指建成一项工程，预计或实际开支的全部固定资产投资费用，也就是工程投资费用；如果从承包商（建筑施工企业）的角度来定义，它具体是建成一项工程，业主预计或实际应支付给工程承包商的全部费用，也就是工程承发包价格。

　　二、建设工程造价的种类

　　不同阶段的工程造价概念如下：

　　1、投资估算。它是在编制项目建议书和可行性研究阶段，按照规定的投资估算指标、类似建设工程造价资料或有关参数，估算出的建设项目的投资额。

　　2、概算造价。它是在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件，预先测算和确定的工程造价。

　　3、修正概算造价。它是在采用三阶段设计的技术设计阶段，根据技术设计的要求，通过编制修正概算文件，预先测算和确定的工程造价。

　　4、预算造价。它是在施工图设计阶段，根据施工图纸通讨编制预算文件，预先测算和确定的工程造价。

　　5、合同价。它是在工程招投标阶段，通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备和材料采购合同以及技术咨询服务合同，确定的工程造价。

　　6、结算价。它是在合同实施阶段，在工程结算时按合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等讲行调整后，计算和确定的工程造价。

　　7、实际造价。它是在竣工决算阶段，通过为建设项目编制竣工决算，最终确定的实际工程造价。

　　三、建设工程造价的构成

　　建设工程造价由设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用、工程建设其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。

　　（一）设备及工器具购置费用

　　1、设备购置费

　　计算公式为：

　　设备购置费=设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费

　　2、工器具及生产家具购置费

　　计算公式为：

　　工器具及生产家具购置费=设备购置费×定额费率

　　（二）建筑安装工程费用

　　建筑安装工程费用包括土建工程费用和安装工程费用两大方面，它们又都由直接工程费、间接费、计划利润和税金组成。

　　1、直接工程费

　　建筑安装工程直接工程费由直接费、其他直接费和现场经费组成，即：

　　直接工程费=直接费+其他直接费+现场经费

　　直接费是指在工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项费用，包括人工费、材料费和施工机械使用费。

　　其他直接费是指直接费以外的、在施工过程中直接发生的其他费用，如冬、雨季施工增加费、夜间施工增加费、材料二次搬运费等。其中，土建工程其他直接费由土建工程直接费乘以其他直接费费率确定，安装工程其他直接费由安装工程人工费乘以其他直接费费率确定。

　　现场经费是指为施工准备、组织施工生产和管理所需的费用，

　　包括临时设施费和现场管理费。

　　2、间接费

　　其中，土建工程间接费由土建工程直接工程费乘以间接费费率确定，安装工程间接费由安装工程人工费乘以间接费费率确定。

　　3、计划利润

　　建筑安装工程计划利润是指按规定应计人建筑安装工程费用内的利润。土建工程计划利润由土建工程直接工程费与间接费之和乘以计划利润率确定，安装工程计划利润由安装工程人工费乘以计划利润率确定。

　　4、税金

　　建筑安装工程税金是指国家税法规定的应计入建筑安装工程费用内的营业税、城市维护建设税及教育费附加。

　　题目：不同阶段的工程造价的概念有（ ）。

　　A、修正概算造价

　　B、合同价

　　c、实际造价

　　D、工程造价

　　E、结算价

　　答案：（ABCE）

　　（三）工程建设其他费用

　　包括土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用。

　　（四）预备费

　　预备费包括基本预备费和涨价预备费两部分。基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用，按设备及工器具购置费用、建筑安装工程费用和工程建设其他费用三项之和为基数，乘以基本预备费费率进行计算。涨价预备费是指建设项目在建设期间由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用，包括人工、设备、材料、施工机械的价差费，建筑安装工程费用及工程设其他费用调整，利率、汇率调整等增加的费用。涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，按估算年份价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。

　　（五）建设期贷款利息

　　建设期贷款利息包括向国内银行和非银行金融机构贷款、出口信贷、外国政府贷款、国际商业银行贷款以及在境内外发行的债券等在建设期间应偿还的贷款利息。建设期贷款利息按复利计

　　（六）固定资产投资方向调节税

　　固定资产投资方向调节税的纳税义务人为在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，但不包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业；根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率，税率分为0％、5％、110％、15％、30％五档；计税依据为固定资产投资项目实际完成的投资额，其中更新改造投资项目为建筑工程实际完成的投资额。

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