2008年房地产经纪实务模拟试题（一）
2008-07-09 09:48
一、单选题
1、下列关于市场营销与推销关系的表述中，正确的是（ ）。
A.市场营销就是推销
B.推销是市场营销几个职能中的一个，且往往不是最重要的
C.市场营销的核心是推销
D.市场营销的重要职能就是推销
[答案]B
[解析]P2
2、营销策略理论的“4Ps”理论把各种影响销售的因素归纳为四大类，即ProDuCt（产品）、PriCE（价格）、PlACE（渠道）和（ ）。
A.ProBing（探查）
B.Position（位置）
C.Promotion（促销）
D.Prioritizing（优先）
[答案]C
[解析]P3
3、容易导致企业“营销近视症”的经营观念是（ ）。
A.生产观念
B.产品观念
C.推销观念
D.营销观念
[答案]B
[解析]P7
4、在市场营销过程中，分析目标消费者的步骤是市场细分、目标市场选择和（ ）。
A.市场定位
B.产品定位
C.价格定位
D.形象定位
[答案]A
[解析]P15
5、市场营销计划是指对有助于企业实现（ ）的营销战略做出的安排。
A.赢利
B.战术目标
C.战略总目标
D.某细分市场
[答案]C
[解析]P15
6、市场调研是房地产市场营销活动的第一环节，是为企业营销决策提供依据的（ ）。
A.战略管理活动
B.信息管理活动
C.计划管理活动
D.技术管理活动
[答案]B
[解析]P18
7、市场需求既可以指特定市场需求的总和，也可以指某一企业产品的需求数量。不论是哪种含义，市场需求均是由购买者、购买欲望和（ ）组成。
A.购买时间
B.购买地点
C.购买数量
D.购买能力
[答案]D
[解析]P28
8、调研人员亲临现场对调研对象进行观察而获得调研信息的调研方法是（ ）。
A.直接观察法
B.间接观察法
C.实际痕迹测量法
D.行为记录法
[答案]A
[解析]P41
9、定性预测方法主要适用于缺乏信息资料，或影响因素复杂又难以分清主次，或对主要因素难以进行定量分析的情况，下列属于定性预测方法的是（ ）。
A.移动平均法
B.专家小组法
C.季节变动预测法
D.指数平滑法
[答案]B
[解析]P54
10、某市人均年收入15465元，户均3.4人，房价收入比为6，依据房价收入比公式进行测算，该市平均每套房价是（ ）元。
A.52581
B.92790
C.278370
D.315486
[答案]D
[解析]P55
11、从市场细分的发展历程来看，市场营销主要经历了大量营销、产品差异化营销和
（ ）三个阶段。
A.一对一营销
B.目标市场营销
C.关系营销
D.体验营销
[答案]B
[解析]P60~61
12、按照消费者的生活方式进行市场细分，可以用AIO尺度测量消费者的生活方式，AIO尺度包括（ ）。
A.交际、兴趣、差异
B.活动、风格、机会
C.提倡、意识形态、意见
D.活动、兴趣、意见
[答案]D
[解析]P63
13、在特定的环境下，随着行业市场营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限是（ ）。
A.市场需求量
B.市场预测量
C.市场潜量
D.市场均衡量
[答案]C
[解析]P72
14、为了制定合理的符合市场需求的住宅租金，必须对竞争性房产的出租率和（ ）进行调查。
A.租户情况
B.空置率
C.物业管理水平
D.销售率
[答案]B
[解析]P82
15、房地产项目定位中，确定房地产项目的目标消费群体和其特征的过程是（ ）。
A.市场定位
B.产品定位
C.客户定位
D.形象定位
[答案]C
[解析]P102
16、在房地产整体产品概念中，为消费者提供最基本的利益和效用的产品是房地产（ ）。
A.核心产品
B.形式产品
C.延伸产品
D.期望产品
[答案]A
[解析]P104
17、在波士顿咨询集团法中，把处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群称为（ ）。
A.明星产品
B.现金牛产品
C.问号产品
D.瘦狗产品
[答案]B
[解析]P121
18、楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和（ ）。
A.可行性
B.概念性
C.时效性
D.附加值
[答案]D
[解析]P125
19、楼盘品牌策略的最直接体现方式是（ ）。
A.楼盘本身的品质
B.楼盘的概念
C.楼盘的形象
D.楼盘的名称和标志
[答案]D
[解析]P125
20、某房地产项目建造的平均成本为2800元/m2，销售税费率为15%，若希望获得25%的销售利润率，则该项目的销售单价至少是（ ）。
A.3920
B.3733
C.4118
D.4667
[答案]D
[解析]P135
21、在成本导向定价法中，有一种方法是，只要商品房按照预定的价格销售出去，就能够实现预期利润。该方法的缺点是指考虑成本，而忽视市场竞争和供求状况的影响，难以适应市场竞争的变化。该定价方法是（ ）。
A.成本加成定价法
B.理解价值定价法
C.比较定价法
D.主动竞争定价法
[答案]A
[解析]P136
22、价值定价法是以消费者对（ ）的感受及理解程度作为定价基本依据的定价方法。
A.商品特征
B.商品价值
C.商品质量
D.商品服务
[答案]B
[解析]P138
23、在房地产价格敏感度分析中，对单价、总价都相对较为敏感的客户是（ ）。
A.低档盘、小户型的客户
B.中档户型的客户
C.高档户型的客户
D.购买别墅的客户
[答案]B
[解析]P151
24、要形成房地产项目的推广主题，可以从产品定位、客户定位和（ ）三个方面来寻找。
A.价格定位
B.市场定位
C.品质定位
D.形象定位
[答案]D
[解析]P163
25、对消费者而言，具有时效短特点的广告媒体形式是（ ）。
A.杂志
B.网络
C.户外广告牌
D.报纸
[答案]D
[解析]P170
26、运用目标任务法进行广告预算的缺点是没有从（ ）的观点出发考虑某一广告目标是否值得追求。
A.收益
B.利润
C.成本
D.盈亏平衡
[答案]C
[解析]P173
27、相对于广告、人员推销和公共关系这几种推广方式而言，销售促进的突出优点是（ ）。
A.销售刺激直接，易引起消费者的注意和反映，易迅速产生效果
B.可信度高，以建立企业和房地产产品的形象
C.传播广泛，传播的信息规范，易控制
D.信息表达灵活，易与消费者沟通和建立关系
[答案]A
[解析]P180
28、下列不属于房地产营销渠道成员组成的是（ ）。
A.房地产行政主管部门
B.房地产开发商
C.房地产中介服务机构
D.消费者
[答案]A
[解析]P189
29、营销计划是房地产市场营销的一项重要内容，其中营销计划目标分为财务目标和（ ）两类。
A.企业目标
B.营销目标
C.广告目标
D.社会目标
[答案]B
[解析]P194
30、销售反映函数是描述销量与营销组和各要素之间的关系的函数，其中广为人知的是需求函数，它说明了（ ）变化对销量的影响。
A.成本
B.费用
C.价格
D.空置量
[答案]C
[解析]P195
31、营销组织内部的活动主要有职能性活动和（ ）两种。
A.管理性活动
B.关系性活动
C.社会性活动
D.公益性活动
[答案]A
[解析]P204
32、房地产销售资料的准备一般不包括（ ）的准备。
A.法律文件
B.金融、政策文件
C.宣传资料
D.销售文件
[答案]B
[解析]P214
33、开展房地产居间业务时首要考虑的问题是（ ）。
A.选择区域
B.选择方向
C.选择客源
D.选择房源
[答案]A
[解析]P235
34、房地产经纪机构要制定合适的市场开拓策略，找到立足于区域的并明确自身的发展定位及发展趋势，可以通过深入的（ ）来完成。
A.区域范围界定和区域市场分析
B.区域市场分析及竞争对手的分析
C.区域范围界定及竞争对手的分析
D.区域市场分析及机构自身的分析
[答案]B
[解析]P236
35、房地产经纪机构的门店选择要坚持（ ）的原则。
A.价格优先
B.量入为出
C.方便客户
D.方便上班
[答案]C
[解析]P242
36、为了公司的长远发展，门店选址的时候必须充分考虑公司的经营定位及（ ）。
A.市场细分
B.目标市场定位
C.目标利润
D.经营目标
[答案]B
[解析]P243
37、最常见的门店租金缴付方式是（ ）。
A.按年结算和定期缴付
B.按季结算和定期缴付
C.按月结算和定期缴付
D.按旬结算和定期缴付
[答案]C
[解析]P248
38、房地产经纪机构门店的设计风格应独具匠心，便于识别，做到“出众”但不“出位”，这体现了门店设计应遵循（ ）原则。
A.注重人性化
B.注重大众化
C.注重标准化
D.注重个性化
[答案]D
[解析]P249
39、房源的物理属性决定了房源的使用价值，也在一定程度上决定了房源的（ ）。
A.理论价格
B.市场价格
C.成本价格
D.心理价格
[答案]B
[解析]P253
40、在房地产居间业务中，房源的物理属性是指（ ）。
A.物业的用途
B.物业的权属状况
C.物业自身及其周边环境的物理状态
D.委托方在委托过程中的心理状态
[答案]C
[解析]P252
41、在房地产居间业务中，房源一般按照其使用性质可以分为（ ）。
A.住宅、商铺、收益性物业、仓库、厂房
B.住宅、土地、写字楼、车库、厂房
C.住宅、商铺、写字楼、仓库、车库、厂房
D.收益性物业、商铺、写字楼、库房
[答案]C
[解析]P259
42、一般来说，得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的（ ）倍。
A.1～5
B.5～10
C.10～15
D.15～20
[答案]B
[解析]P270
43、在房地产居间业务的客源管理中，客源管理要以（ ）为中心。
A.客户的意向需求
B.现时客户的个人信息和需求信息
C.潜在客户的个人信息和需求信息
D.收集信息、整理信息和存档
[答案]C
[解析]P271
44、房地产经纪人应把那些潜在的、创收潜力大的客户作为（ ）。
A.近期重点客户
B.短期重点客户
C.中期重点客户
D.长期重点客户
[答案]C
[解析]P275
45、房地产经纪人在平常的工作中要重视对日常资讯和（ ）的收集和积累。
A.科技资讯
B.企业资讯
C.社会资讯
D.行业资讯
[答案]D
[解析]P284
46、房地产经纪人在接受委托后售卖或出租房屋时，可根据房屋情况资料清单向业主收集房屋情况资料，房屋情况资料清单不包括（ ）。
A.房屋地址
B.法定用途
C.建筑面积
D.业主家人姓名
[答案]D
[解析]P289
47、房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实产权和（ ）。
A.核实售卖目的
B.核实业主身份
C.核实房屋所处位置
D.现场查勘
[答案]D
[解析]P290
48、在房地产经纪业务的风险管理中，制定和选择风险处理方案的基础是（ ）。
A.分清风险的种类
B.避免或减少损失的发生
C.对风险发生损失程度的估计
D.对公司各个系统以及外部环境的考察
[答案]C
[解析]P313
49、风险处理的手段一般分为控制法赫（ ）。
A.计划法
B.预测法
C.调查法
D.财务法
[答案]D
[解析]P314
50、房地产经纪人在房地产经纪活动中私自抬高房源价格，赚取“差价”，后背客户发现索赔而给公司带来一定的损失。该项损失属于（ ）导致的损失。
A.法律风险
B.经纪人能力风险
C.经纪人道德风险
D.客户道德风险
[答案]C
[解析]P324
二、多选题
51、市场营销来自英文“mArkEting”一词，对该词的正确理解有（ ）。
A.市场营销是一种经营理念
B.市场营销是企业的一般计划管理活动
C.市场营销要求通过了解客户的需要以实现企业的经营目标
D.市场营销要求选择目标客户，设计满足客户需要的产品和服务
E.市场营销要让客户选择并接受自己的产品和服务，实现自身目标
[答案]A，C，D，E
[解析]P1～2
52、根据市场营销学理论和实践发展的历史，市场营销学的发展所经历的时期有（ ）。
A.初创时期
B.应用时期
C.形成和发展时期
D.成熟时期
E.衰落时期
[答案]A，B，C
[解析]P3～4
53、在产品规划设计阶段，房地产经纪人参与的工作主要有（ ）。
A.城市规划
B.项目的市场定位
C.开发建议
D.工程施工监理
E.项目市场推广
[答案]B，C，D
[解析]P13
54、房地产市场调研首先要确定调研目的，一般来说，调研目的可以采用（ ）确定。
A.因果性调研
B.预测性调研
C.探测性调研
D.描述性调研
E.跟踪性调研
[答案]A，B，C，D
[解析]P22～23
55、房地产市场环境包括（ ）。
A.政治法律环境
B.经济环境
C.社会文化环境
D.竞争环境
E.营销活动情况
[答案]A，B，C
[解析]P27
56、按照预测对象的范围，房地产市场预测分为宏观预测和微观预测，下列选项中属于微观市场预测的有（ ）。
A.人口结构变化
B.企业产品价格
C.经济发展速度
D.企业产品市场占有率
E.企业利润
[答案]B，D
[解析]P54
57、从广义上讲，房地产项目可行性研究包括（ ）。
A.投资机会研究
B.初步可行性研究
C.项目评估和决策
D.详细可行性研究
E.项目分析
[答案]A，B，C，D
[解析]P69
58、对房地产市场进行细分的依据主要有（ ）。
A.地理细分
B.人口细分
C.功能细分
D.行为细分
E.心理细分
[答案]A，B，D，E
[解析]P62～63
59、房地产项目的形象定位主要是找到房地产项目所特有的并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征，它一般通过统一的（ ）等形式来表达。
A.用途
B.广告
C.包装
D.模型
E.样板房
[答案]B，C，D，E
[解析]P103
60、房地产项目产品定位的方法有（ ）。
A.房地产项目市场分析方法
B.目标客户需求定位法
C.建筑策划方法
D.竞争导向定位法
E.项目SWOT分析法
[答案]A，B，C，E
[解析]P104～105
61、运用波士顿矩阵法花粉产品类型时考虑的基本因素有（ ）。
A.企业实力
B.企业潜力
C.企业规模
D.市场引力
E.市场规模
[答案]A，D
[解析]P120
62、竞争导向定价法的具体方式有（ ）。
A.比较定价法
B.随行就市定价法
C.主动竞争定价法
D.被动竞争定价法
E.需求差异定价法
[答案]B，C
[解析]P138～139
63、过程定价策略之一的低开高走定价策略一般适用于（ ）。
A.一些市场竞争趋于平缓的高档商品房
B.销售处于宏观经济衰退的楼盘
C.项目整体无特别看点的普通楼盘
D.位置不很理想的大型楼盘
E.市场竞争特别激烈的楼盘
[答案]C，D，E
[解析]P148
64、广告媒体计划人员在选择媒体种类时应考虑的因素有（ ）。
A.目标沟通对象的媒体习惯
B.产品特性
C.信息类型
D.成本
E.价值
[答案]A，B，C，D
[解析]P175
65、预测房地产广告沟通效果的主要方法有（ ）。
A.直接评分
B.组合测试
C.实验室测试
D.回忆测试
E.识别测试
[答案]A，B，C
[解析]P177
66、房地产开发商宜采用直接销售方式的情况主要有（ ）。
A.小型房地产开发公司的项目
B.大型房地产开发公司的项目
C.市场为卖方市场的醒目
D.市场为买方市场的醒目
E.楼盘素质优良的项目
[答案]B，C，E
[解析]P190
67、在考察房地产销售人员工作效率时需要考虑的影响因素有（ ）。
A.所辖区内的市场潜力
B.所辖区内新房的竞争力
C.广告强度
D.商品房的具体情况
E.消费者的具体情况
[答案]A，B，C，D
[解析]P208
68、房地产营销控制方法主要有（ ）。
A.方法控制
B.效率控制
C.赢利能力控制
D.成本控制
E.房地产营销审计
[答案]B，C，E
[解析]P209
69、房地产营销年度计划控制的主要工具有（ ）。
A.销售额分析
B.销售费用分析
C.费用/销售额比分析
D.市场占有率分析
E.客户满意度跟踪
[答案]A，C，D，E
[解析]P209～211
70、门店开设的投资预算包含了可行性研究和估算经营成本两项工作，其中经营成本的构成项目包括（ ）。
A.门店开设的一次性费用
B.日常支出费用
C.销售佣金
D.销售费用
E.营业税
[答案]A，B
[解析]P237
71、房地产经纪机构门店选址的条件有（ ）。
A.繁华地段
B.确保可持续性经营
C.充足的潜在客户群体及房源
D.当地居民收入水平高
E.通畅的交通条件和客户可达性
[答案]B，C，E
[解析]P242～243
72、房地产经纪机构在门店选址时应遵循的原则有（ ）。
A.追求广告位醒目
B.追求门面宽阔
C.追求视野开阔
D.追求环境优美
E.追求空间方正适用
[答案]A，B，C，E
[解析]P246
73、一个有效的房源信息应当包括的基本要素有（ ）。
A.业主资料
B.物业状况
C.市场行情
D.收购条件
E.放盘要求
[答案]A，B，E
[解析]P260
74、房地产居间服务应遵循的原则有（ ）。
A.区别对待
B.平等化
C.珍惜常客
D.阶段跟踪
E.体察客户的希望
[答案]B，C，E
[解析]P284
75、在房源的开拓渠道中，针对小业主房源的开拓渠道主要有（ ）。
A.互联网
B.电话访问
C.派发宣传单
D.报纸广告和路牌广告
E.银行
[答案]A，B，C，D
[解析]P255～257
76、客源开拓的方法主要有（ ）等。
A.门店揽客法
B.广告揽客法
C.人际关系揽客法
D.会员揽客法
E.推广揽客法
[答案]A，B，C，D
[解析]P266～268
77、影响房地产居间业务成交的因素主要有（ ）。
A.房屋产权
B.金融机构的数量
C.房屋本身及周边配套
D.卖主与房主、买主与租客
E.房地产经纪企业与房地产经纪人
[答案]A，C，D，E
[解析]P279～284
78、房地产经纪人在接受居间业务委托环节要做的工作有（ ）。
A.客户调查
B.签订委托协议
C.协助检视房屋
D.钥匙的处理
E.商谈议价
[答案]B，C，D
[解析]P293～296
79、房地产经纪业务中的主要风险有（ ）。
A.产权纠纷引起的风险
B.操作不规范引起的风险
C.信息欠缺的风险
D.通货膨胀风险
E.客户道德风险
[答案]A，B，C，E
[解析]P316～325
80、由于房地产经纪人员操作不规范引起房地产经纪机构风险的情形有（ ）。
A.“高报”成交价
B.“低报”成交价
C.乱收费
D.合作同行违约
E.伪造签名
[答案]A，B，C，E
[解析]P316～317
三、案例分析题
81、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟开发一新项目，现需要通过市场调研了解不同类型项目的销售前景，以便更好地掌握市场，进行准确的市场定位，最终做出正确的决策。
1.为使调研工作顺利进行，甲公司进行房地产市场调研的程序为（ ）。
A.确定调研目的→收集资料→初步调研→调研设计→现场调研→提交调研报告
B.确定调研目的→调研设计→收集资料→初步调研→现场调研→提交调研报告
C.确定调研目的→初步调研→调研设计→收集资料→现场调研→提交调研报告
D.确定调研目的→初步调研→收集资料→调研设计→现场调研→提交调研报告
2.甲公司对房地产市场营销活动进行调研时，除了要对房地产市场竞争情况进行调研，还需要对（ ）等方面进行调研。
A.房地产产品
B.房地产价格
C.房地产营销渠道
D.房地产促销
3.甲公司对商圈内居民住宅情况进行调研时，其调研项目应包括（ ）。
A.居民基本情况
B.现有住宅
C.市场景气情况
D.期望住宅
4.甲公司对2～3年内的房地产市场各类物业的需求量进行预测属于房地产需求的（ ）。
A.长期预测
B.中期预测
C.短期预测
D.不定期预测
5.甲公司按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者情况、使用程序、信赖情况等为依据细分房地产市场时采用的细分方法属于（ ）。
A.行为细分
B.人口细分
C.心理细分
D.AIO尺度细分
[答案]A，BCD，ABD，B，A
[解析]1：P21～25
2：P32～33
3：P49
4：P53
5：P63
82、甲房地产开发公司（以下简称甲公司）获得一宗居住用地的开发权，经过市场调研后拟定了两个开发方案：方案一为投入2亿元开发高档住宅建筑面积80000m2；方案二为投入1.8亿元开发普通住宅建筑面积100000m2。甲公司对销售前景进行了预测：高档住宅销路好的概率为60%，可获收益5000万元；销路差的概率为40%，将会亏损3000万元。普通住宅销路好的概率为80%，可获收益3000万元；销路差的概率为20%，将会亏损1000万元。
1.在对两个开发方案进行选择时，甲公司需要对房地产市场前景进行预测。适合对房地产市场前景进行定性预测的方法为（ ）。
A.时间序列法
B.回归分析法
C.特尔非法
D.销售人员意见综合法
2.项目预测是指公司在不同水平的市场营销努力下对项目情况的预测，它包括的主要内容有（ ）。
A.销售速度与价格
B.市场营销敏感性
C.资金回笼速度
D.项目销售与租赁的比例
3.对普通住宅开发的投资风险有影响的因素主要有（ ）。
A.销售价格
B.位置与环境
C.住房政策
D.客户状况
4.若甲公司选择方案二，其收益期望值为（ ）万元。
A.2000
B.2200
C.2400
D.3000
5.若甲公司开发普通住宅的成本加成率为30%，销售税费率为20%，则按成本加成定价法测算的普通住宅的单价为（ ）元/m2。
A.2250
B.2340
C.2925
D.3600
[答案]CD，ACD，ABC，B，C
[解析]1.P73
2.P72
3.P91～92
4.P97
5.P135
83、某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）准备参与竞标。
1.甲公司拟开发写字楼，影响写字楼收益的风险因素主要有（ ）。
A.区位及其交通便捷度
B.物业管理水平和服务状况
C.市场需求
D.建筑施工
2.甲公司进行房地产市场调研时，应首先搜集竞标熟地商圈内现有写字楼的（ ）等需求信息。
A.建筑面积
B.空置率
C.用户行业
D.用户规模
3.甲公司对竞标熟地商圈写字楼市场供给调研的内容为（ ）。
A.写字楼供给行情
B.写字楼供给的市场反响
C.写字楼租赁企业
D.写字楼建筑设计及施工企业的有关情况
4.甲公司对写字楼的需求进行预测，应重点分析（ ）的发展前景。
A.第一产业
B.第二产业
C.第三产业
D.第一、二、三产业
5.对写字楼来说，其影响因素的风险程度从高到低的次序为（ ）。
A.政策风险、社会风险、经济风险
B.社会风险、政策风险、经济风险
C.政策风险、经济风险、社会风险
D.经济风险、社会风险、政策风险
[答案]ABC，CD，ABD，C，D
[解析]1:P92～93
2:P47
3:P32
4:P84
5:P95～96
84、甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）在新城市中心区开辟了第一间门店，并举行了隆重的开业仪式。在开业第一个月内，甲公司集中精力在新门店所在区域拓展了500多条房源，虽然新门店的经营业绩（成交量）并不高，但却为甲公司的其他门店带来了大量成交。
1.门店选址需考虑的外部因素包括（ ）。
A.业主状况
B.客流量
C.繁华程度
D.商业气氛
2.门店开业是门店走向真正营业的第一步，其重要性体现在（ ）。
A.可振奋士气，提高凝聚力
B.可传播开业信息，吸引客源和房源
C.可吸引竞争对手的关注
D.可充分展示企业形象
3.甲公司拓展的房源体现了房源开拓的（ ）原则。
A.及时性
B.持续性
C.集中性
D.时效性
4.甲公司采用的房源共享形式是（ ）。
A.私盘制
B.公盘制
C.分区分盘制
D.分享制
5.房源信息私盘制的缺点是（ ）。
A.不利于提高经纪人收集房源信息的积极性
B.工作效率低
C.拥有房源和客源的两个经纪人如果不配合，易导致交易失败
D.经纪人存在“留盘”行为
[答案]AB，AB，C，B，BC
[解析]1：P244
2:P250
3:P258
4:P262
5:P262
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