2008年房地产经纪实务模拟试题（二）
2008-07-09 09:52
一、单选题 1、新开发的商品房销售，是房地产（ ）市场行为。
A.一级
B.二级
C.三级
D.投资
[答案]A
[解析]P.13
2、卖点必须是能够得到（ ）认同的特点。
A.竞争对手
B.开发商自身
C.经纪人
D.目标客户
[答案]D
[解析]P.160
3、在市场营销过程中，（ ）居于核心地位
A.最新的产品
B.目标消费者
C.适中的价格
D.大量的促销广告
[答案]B
[解析]P.14
4、项目的（ ）是决定项目成功与否的关键特性。
A.目的性
B.一次性
C.独特性
D.制约性
[答案]D
[解析]P.101
5、进行形象定位一般采用的是（ ）方法。
A.市场细分方法
B.项目SOWT分析方法
C.建筑策划方法
D.头脑风暴法
[答案]D
[解析]P.130
6、20世纪50年代至今是现代市场营销学的（ ）。
A.初创时期
B.应用时期
C.形成与发展时期
D.成熟时期
[答案]C
[解析]P.3
7、房地产经纪人在二级市场上主要从事房地产转让、（ ）和其他房地产居间业务。
A.项目转让
B.土地转让
C.房地产租赁
D.房地产抵押
[答案]C
[解析]P.14
8、房地产市场调研的一般内容包括市场供给调研、需求调研、环境调研和（ ）。
A.竞争对手
B.区域经济
C.总体经济
D.营销活动
[答案]D
[解析]P.27
9、房源的法律属性包括（ ）。
A.面积
B.区位
C.权属状况
D.空间格局
[答案]C
[解析]P.253
10、房地产市场营销活动调研的要点包括市场竞争情况调研、价格调研、促销调研和（ ）。
A.营销渠道调研
B.销售难点调查
C.竞争产品调查
D.报盘区域和成交区域调研
[答案]A
[解析]P.32——33
11、抽样调研法有：分层随机抽样法、分群随机抽样法和（ ）。
A.随机抽样
B.重点调研
C.二手资料调研
D.全面调研
[答案]A
[解析]P.38
12、房地产居间的服务意识不包括（ ）。
A.亲切的态度与和蔼的笑容
B.让客户感觉好
C.纠正免费服务的误区
D.外表是尊重客户也有益自身
[答案]D
[解析]P.283——284
13、挖掘卖点一般要经过（ ）个阶段。
A.2
B.3
C.4
D.5
[答案]C
[解析]P.161——162
14、一般是通过形象定位来寻找房地产项目销售的（ ）。
A.物业主题
B.市场主题
C.广告主题
D.推广主题
[答案]C
[解析]P.164
15、WO对策是指（ ）对策。
A.最小一最小
B.最小一最大
C.最大一最小
D.最大一最大
[答案]B
[解析]P.132
16、建筑策划方法的特征包括物质性、（ ）和综合性。
A.个别性
B.广泛性
C.多样性
D.针对性
[答案]A
[解析]P.111
17、房地产市场进行细分的依据主要是地理细分、（ ）、人口细分和行为细分。
A.心理细分
B.客户细分
C.产品细分
D.家庭细分
[答案]A
[解析]P.62——63
18、房地产单项开发根据项目性质的不同可分为（ ）。
A.住宅项目开发、写字楼项目开发、工业厂房开发、商业用房开发
B.土地开发投资、住宅项目开发、写字楼项目开发、工业厂房开发
C.土地开发投资、住宅项目开发、写字楼项目开发、工业厂房开发、商业用房开发
D.土地开发投资、住宅项目开发、写字楼项目开发、商业用房开发
[答案]C
[解析]P.90
19、（ ）是惟一直接依靠人员的促销方式。
A.人员招聘
B.人员培训
C.人员推广
D.关系推广
[答案]C
[解析]P.184
20、（ ）即是房地产经纪公司，它没有房地产产品的所有权，只是在买卖双方之间起媒介作用，促成交易，赚取佣金。
A.房地产中间商
B.房地产供应商
C.房地产开发商
D.消费者
[答案]A
[解析]P.189
21、房地产市场调研主体侧重于（ ）。
A.对房地产市场产品的调研
B.对房地产产品质量的调研
C.对消费者消费偏好的调研
D.对房地产产品销售策略的调研
[答案]A
[解析]P.20
22、房地产市场调研应当首先（ ）。
A.初步调研
B.搜集信息资料
C.设计调研表格
D.确定调研目的
[答案]D
[解析]P.22
23、在销售过程的尾盘期市场推广应以（ ）为重点。
A.大量的促销活动
B.集聚大量的人气
C.华丽的广告为主
D.不断竣工的朴实宣传
[答案]D
[解析]P.226
24、制订规范、标准的对外承诺（ ），是实行对外承诺标准化的关键。
A.制度
B.用语
C.条款
D.文本
[答案]D
[解析]P.328
25、一般而言档次越高的楼盘，客户对层差和朝向差的敏感性就（）。
A.越高
B.越低
C.不变
D.不能确定
[答案]B
[解析]P.140
26、根据各市场比较楼盘物业类型、所处区位、市场销售期等因素对本项目的相关影
响程度确定各市场比较楼盘的（ ）。
A.均价
B.折扣率
C.权重
D.因素比重
[答案]C
[解析]P.142
27、一般来说对房地产项目各方面作较全面的说明，可以理解为一本简单的产品说明
书的房地产销售宣传资料通常称为（ ）。
A.形象楼书
B.功能楼书
C.置业锦囊
D.宣传单张
[答案]B
[解析]P.215
28、预热期的推广策略主要是整个项目的（ ）。
A.形象推广
B.广告推广
C.活动推广
D.品质推广
[答案]A
[解析]P.225
29、从市场细分的发展历程来看，市场营销主要经历了（ ）三个阶段。
A.产品差异化营销、目标市场营销、大量营销
B.产品差异化营销、大量营销、目标市场营销
C.大量营销、产品差异化营销、目标市场营销
D.大量营销、目标市场营销、产品差异化营销
[答案]C
[解析]P.60——61
30、（ ）是房地产居间业务的“粮草”，是中介公司的重要资源。
A.房地产开发商
B.房地产代理商
C.房地产经纪人
D.房源
[答案]D
[解析]P.252
31、房地产居间与房地产代理的区别在于（ ）。
A.房地产代理是代理卖方售楼或代理业主招租，而房地产居间则同时向交易双方负责。
B.房地产代理只对卖主负责，而房地产居间只对买主负责
C.房地产代理只对开发商负责，而房地产居间只对卖房人负责
D.房地产代理只对开发商负责，房地产居间业务只对业主负责
[答案]A
[解析]P.283
32、建筑面积、朝向、空间格局、新旧程度属于房源的（ ）属性。
A.法律
B.物理
C.心理
D.化学
[答案]B
[解析]P.253
33、建筑的核心是生活的（ ）。
A.人
B.物质空间
C.美感
D.实用
[答案]B
[解析]P.111
34、市场营销和销售之间的根本区别是（ ）。
A.销售是吸引客户、营销是留住客户
B.营销是吸引客户、销售是留住客户
C.客源开拓是销售的重要内容
D.销售是营销的先决条件
[答案]B
[解析]P.268
35、消费心理学总结了客户购物时的心理动态，认为大体要经历（）个阶段。
A.6
B.7
C.8
D.9
[答案]C
[解析]P.286
36、整体楼盘模型的常规比例为（ ）。
A.1：100
B.1：150
C.1：200
D.1：50
[答案]B
[解析]P.224
37、市场细分的概念是（ ）由美国市场学家温瑞尔·施密斯提出的。
A.20世纪50年代
B.20世纪60年代
C.20世纪70年代
D.20世纪80年代
[答案]A
[解析]P.60
38、当置业者选中了自己喜欢的单位，需交纳一定数量的定金来确定其对该房号的认购权，可在正式买卖交易前签订（ ）来保障置业者和开发商双方的合法权利。
A.买卖合同
B.认购合同
C.置业合同
D.代理合同
[答案]B
[解析]P.217
39、主要向客户介绍楼盘和展示楼盘形象的地方被称为（ ）。
A.售楼处
B.看楼通道
C.样板房
D.形象墙
[答案]A
[解析]P.222
40、美国著名市场营销学者菲利普·科特勒在其（ ）一书中论述了关系推广，它是指“买卖双方间创造更亲密的工作关系与相互依赖关系的艺术”。
A.《营销管理（第四版）》
B.《营销管理（第六版）》
C.《营销管理（第五版）》
D.《营销管理（第一版）》
[答案]B
[解析]P.183
41、SWOT是（ ）的合称。
A.优势、劣势、机会、技术
B.优势、劣势、威胁、技术
C.优势、劣势、机会、威胁
D.优势、劣势、拥有、技术
[答案]C
[解析]P.107
42、（ ）代理是指授予代理人无限处理客户财产事物的代理形式。
A.一般代理
B.全权代理
C.首度代理
D.分代理
[答案]B
[解析]P.189
43、不属于房源特性的一项的是（ ）。
A.公共性
B.互动性
C.可替代性
D.变动性
[答案]B
[解析]P.254——255
44、按客户的需求类型，客源可分为（ ）。
A.买房客户和租房客户
B.机构客户和个人客户
C.住宅客户、商铺客户
D.工业厂房客户、写字楼客户
[答案]A
[解析]P.272
45、房地产经纪人核实产权的最直接方式是到（ ）查册。
A.房地产产权登记部门
B.规划管理部门
C.房地产开发商
D.业主委员会
[答案]A
[解析]P.290
46、房地产市场需求由购买者、（ ）和购买欲望组成。
A.开发商
B.购买能力
C.竞争对手的价格
D.竞争对手的开发量
[答案]B
[解析]P.28
47、零级渠道是指没有（ ）的参与，由房地产开发商自己直接将房地产销售或租赁给消费者的渠道类型。
A.一级中间商
B.中间商
C.两级中间商
D.三级中间商
[答案]B
[解析]P.188
48、风险是（ ）。
A.经济学中的危险
B.损失发生的不确定性
C.一种损失
D.失败的不确定性
[答案]B
[解析]P.312
49、风险管理是（ ）。
A.是对风险进行识别、预测、控制的方法
B.是揭示风险规律性的一种方法
C.是对风险进行控制、进行风险到位的管理
D.是指中介公司对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障的科学管理方法
[答案]D
[解析]P.314
50、（ ）是在发生损失后最重要、最基本的一项管理目标。
A.尽快恢复正常经营秩序
B.保证公司持续发展
C.维持生存
D.减少忧虑
[答案]C
[解析]P.315
二、多选题 51、关于房地产市场调研描述正确的是（ ）。
A.房地产市场调研具有很强的针对性
B.房地产市场调研的内容是简单的
C.房地产市场调研具有一定的局限性
D.房地产市场调研的主体侧重于消费者
E.房地产市场调研的主体侧重于售房者
[答案]A，C
[解析]P.20——21
52、良好的物业管理能够（ ）。
A.维护物业的形象和信誉
B.吸引潜在的客户
C.提高物业的市场价值
D.有助于改变土地用途
E.提升写字楼的空置率
[答案]A，B，C
[解析]P.92
53、房地产项目定位中的主要内容包括（ ）。
A.产品定位
B.价格定位
C.形象定位
D.企业定位
E.客户定位
[答案]A，C，E
[解析]P.102
54、房地产市场细分的原则（ ）。
A.可测量性
B.可进入性
C.可盈利性
D.可比较性
E.可行性
[答案]A，B，C，E
[解析]P.62
55、项目策划与销售阶段的工作内容包括（ ）。
A.项目销售
B.项目研究
C.项目市场推广
D.项目定价
E.项目规划设计
[答案]A，C，D
[解析]P.13
56、房地产市场调研常用的方法包括（ ）。
A.讨论会
B.座谈会调研法
C.实地调研法
D.二手资料调查
E.成交客户问卷调查
[答案]B，C
[解析]P.20
57、风险识别应遵循的原则有（ ）。
A.系统化、制度化、经常化原则
B.全面周详原则
C.综合考察原则
D.量力而行原则
E.经常检查原则
[答案]A，B，C，D
[解析]P.313
58、在分析营销人员配备时，必须考虑两种组织情况，这两种组织情况是（ ）。
A.新组织
B.原有组织
C.再造组织
D.小组人员配备
E.新组织和小组人员配备
[答案]A，C
[解析]P.206
59、影响营销组织模式的因素包括（ ）等。
A.企业规模
B.市场
C.商品房的种类
D.房地产广告
E.商品房的销售方式
[答案]A，B，C，E
[解析]P.197——198
60、在强销期阶段的推广主要是以（ ）等形式为主。
A.形象推广
B.广告推广
C.活动推广
D.品质推广
E.品牌推广
[答案]B，C
[解析]P.226
61、下列定价方法（ ）属于成本导向定价法。
A.盈亏平衡定价法
B.成本加成定价法
C.变动成本定价法
D.目标利润定价法
E.理解价值定价法
[答案]A，B，C，D
[解析]P.135——137
62、房地产开发大体上可分为（ ）。
A.成片开发
B.新区开发
C.单项开发
D.旧城改造
E.商铺开发
[答案]A，C
[解析]P.87
63、房地产营销控制的方法有（ ）。
A.年度计划控制
B.效率控制
C.利润控制
D.赢利能力控制
E.战略控制
[答案]A，B，D，E
[解析]P.209
64、客源开拓的方法有（ ）。
A.门店揽客法
B.广告揽客法
C.人际网络揽客法
D.客户介绍法
E.信息共享法
[答案]A，B，C，D
[解析]P.266——268
65、企业采取随行就市定价法须考虑（ ）。
A.本企业除降价外，是否还有其他非价格竞争对策
B.竞争对手是长期降价还是短期行为
C.本企业降价是否会损害企业物业形象
D.竞争对手降价是否影响到本企业的销售量
E.确定市场调查的范围和重点
[答案]A，B，C，D
[解析]P.138——139
66、房地产市场调研在（ ）几个方面与一般耐用消费品的市场调研存在着显著的区别。
A.调研的方法
B.调研的人物
C.调研的内容
D.调研的对象
E.调研的侧重点
[答案]A，C，D，E
[解析]P.19——20
67、按调查所采用的具体方法来划分有（ ）等方法。
A.会议法
B.访问法
C.观察法
D.实验法
E.抽样法
[答案]B，C，D
[解析]P.39——41
68、房地产项目定价的主要原则包括（ ）。
A定价范围浮动
B.反映市场供求
C.落实利润目标
D.体现物业价值
E.提高项目的知名度.
[答案]A，B，D
[解析]P.134——135
69、到20世纪80年代，美国劳特鹏针对4Ps存在的问题提出了4Cs营销理论。
4Cs分别指代（ ）
A.CustomEr（顾客）
B.Cost（成本）
C.ConvEniEnCE（便利）、
D.CommuniCAtion（沟通）
E.ComDing（渴望）
[答案]A，B，C，D
[解析]P.9
70、房源信息处理的发展进程是（ ）。
A.纸张载体
B.计算机
C.计算机联机系统
D.电话访问.
E.路牌广告
[答案]A，B，C
[解析]P.261
71、下列（ ）易引起产权纠纷。
A.依法确定为拆迁范围内的房屋后，产权人将房屋出租
B.拍卖市场竞得的房屋
C.涉及婚姻或财产继承的房屋
D.预售商品房未登记、抵押商品房
E.未经规划或报建批准的房屋
[答案]A，B，C，D
[解析]P.280
72、房地产服务中的5S是指速度和（ ）。
A.真诚
B.机敏
C.综合
D.研学
E.微笑
[答案]A，B，D，E
[解析]P.285
73、实施高开低走定价策略与（ ）等有关。
A.获取高利润
B.尽早收回投资
C.吸引市场视线
D.稳定市场份额
E.开展价格战
[答案]A，B
[解析]P.149
74、广告的战略目标可以分为（ ）。
A.通知
B.说服
C.提醒
D.告诫
E.评论
[答案]A，B，C
[解析]P.275
75、市场营销学提出了较为完整的“4Ps"营销策略理论4P是（ ）。
A.产品
B.价格
C.渠道
D.促销
E.定位
[答案]A，B，C，D
[解析]P.3
76、房地产项目持续销售期的推广参与者主要是（ ）。
A广告商
B.代理商
C.开发商
D.承包商
E.分销商
[答案]A，B，C
[解析]P.226
77、房地产销售准备工作主要包括（ ）等内容。
A.费用准备
B.资料准备
C.人员准备
D.现场准备
E.广告准备
[答案]B，C，D
[解析]P.214——224
78、房地产销售一般根据（ ）等因素确定销售人员及其数量。
A.销售量
B.销售目标
C.销售环境
D.广告投放
E.销售楼盘
[答案]A，B，D
[解析]P.220
79、售楼处位置选择应遵循的原则有（ ）。
A.设在环境和视线较好的地方
B.设在与施工场地容易隔离、现场安全性较高的地方
C.设在能方便到达样板房的位置
D.不必迎着主干道（或主要人流）方向，在工地现场最好。
E.设在人车都能方便到达，且有一定停车位的位置
[答案]A，B，C，E
[解析]P.222
80、经纪人提高风险识别能力说法正确的有（ ）。
A.经纪人要树立风险防范意识，这是提高风险识别能力的基本前提
B.经纪人要对可能发生的各类风险有所认识
C.经纪人的业务操作流程要尽量规范化
D.在现实中，很多风险的发生，与经纪人的业务操作流程没有关系
E.经纪人应不断巩固、加强自己的各项专业能力，这是提高风险识别能力的有效手段
[答案]A，B，C，E
[解析]P.327
三、案例分析题 81、（2004年试题）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划在某城市投资开发一大型房地产项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行全程营销策划。乙公司在进行可行性研究之后认为该项目是可行的，且将目光瞄准在老年公寓上。
1.乙公司的项目定位属于（ ）。
A.产品定位
B.形象定位
C.客户定位
D.功能定位
2.在进行项目的市场调查和项目定位时，所起作用最大的专家是（ ）。
A.房地产行情分析专家
B.建筑设计专家
C.社会观察分析专家
D.城市经济观察专家
3.假设该项目是在符合法律、法规和土地利用限制条件下进行的，那么决定该项目可行还必须满足（ ）。
A.自然可行
B.计划可行
C.财务可行
D.技术可行
4.若该项目总建筑面积为200000m2，固定总成本为2亿元，单位变动成本为1500元／m2，销售费率为15%，目标成本利润率为25％，那么该项目实现目标利润的销售价格是（ ）。
A.2941元／m2 B.3125元／m2 C.3676元／m2
D.3922元／m2
5.该项目进入市场时采用的是撇脂定价策略，但一段时间之后，销量迟迟上不去，在征得甲公司同意以后，乙公司决定进行价格调整，此时可运用的策略有（ ）。
A.难点户型的均价调整
B.难点户型的层差和朝向差调整
C.难点户型的广告推荐
D.难点户型的总价提高
6.由于该市的老年公寓很少，且60岁以上老年人占全市总人口的12％，为此乙公司给项目拟定的宣传语为“爱他就买他”，并运用了许多推广策略，那么在预热期的推广策略主要是整个项目的（ ）。
A.广告推广
B.活动推广
C.关系推广
D.形象推广
[答案]C，AC，ACD，C，ABC，D
[解析]3：P.67
4：目标利润的单位价格=[（固定总成本+目标利润额）÷预计销售面积+单位变动成本]÷（1—销售费率）
=｛[200000000+（200000000+1500×200000）×25％]÷200000+1500｝÷（1—15%）
=3676元／m2 5：调整策略包括：难点户型的均价调整、难点户型的层差和朝向差调整、难点户型的重点推荐（P152）
6：P.225
82、（2003年试题）某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，E房地产开发公司准备竞标开发。
1.若E公司想确定开发物业的类型，则分析的出发点是（）。
A.公司的财力
B.投资人的倾向
C.地块的区位条件
D.地块的法律条件
2.若公司E委托H房地产经纪公司做市场调研，则H公司主要应该做（ ）的调研。
A.行情
B.中心区土地存量
C.房地产消费者
D.房地产消费行为
3.若H公司经过调查，认为该地块适合开发商场，则在商圈的设定分析方面，可采取的方法有（ ）。
A.项目实证分析比较法
B.独立调查的方法
C.利用政府商业主管部门通过调查而存有的资料
D.商圈的层次区分法
4.若商场已建成准备租赁，则（ ）。
A.当写字楼、普通住宅以及公寓住宅建于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格。
B.当许多同类的或相近的商店或购物中心建成于商场附近时，能显著增加商场的租赁价格
C.商场的租金通常是由一个固定租金加上一个百分比来确定
D.商场的租金主要取决于客户的整体赢利状况
[答案]CD，CD，BCD，ACD
[解析]1：确定开发物业的类型时，分析的出发点为：地块的区位条件和法律约束。
3：P.83——84
4：P83。当许多商店建成于商场附近时，能显著降低商场的租赁价格。
83、（2003年试题）张先生要调往外地工作，将自己拥有的完全产权的住宅委托给w房地产经纪公司的房地产经纪人王某代理出售，并且同意在低于市场价的情形下尽快出售。
1.张先生是（ ）。
A.供给方
B.需求方
C.房源
D.客源
2.房地产经纪人王某搜集张先生所售房信息的基本要素有（）。
A.业主资料
B.代理人资料
C.房屋状况
D.放盘要求
3.结果当天就有买者李某要求看房，为避免李某与张先生私下交易，应当（ ）。
A.始终不安排李某与张先生见面
B.要李某交一笔看房订金
C.要李某签订看房协议
D.要张先生把房产证留在经纪公司
4.房地产经纪人王某与张先生签订委托协议时，下列做法中有利于避免或减少风险
的是（ ）。
A.核实张先生的身份和产权状况
B.保管该房源的钥匙
C.承诺房屋成交同时办好房屋所有权证的转移
D.要求张先生不得与其他经纪机构签订委托出售协议
5为了使交易顺利完成，房地产经纪公司必须实行对外承诺标准化，主要包括（ ）。
A.建立检查稽核体系
B.权限的控制与分配
C.规范档案与印章管理
D.将房款收受，代办房屋交易等业务转交给律师事务所处理
[答案]AC，ACD，C，A，C
[解析]3：防止客户“飞单”的措施一般是在带客户看楼前，要求其签订“看房委托协议”，承诺不会与业主（委托方）私下交易。
5：A、B和D是风险的防范措施。
84、（2004年试题）甲房地产经纪公司开业后，赵某委托该公司出租乙房产，随后钱某来到该公司要求承租乙房产。
1.下列说法中正确的是（ ）。
A.赵某是乙房产的所有人
B.赵某是甲房地产经纪公司的客源
C.钱某是甲房地产经纪公司的客源
D.赵某不能再委托其他房地产经纪公司出租乙房产
2.甲房地产经纪公司在接待赵某时，应该（ ）。
A.了解赵某的真实意愿
B.对赵某进行资格甄别
C.与赵某签订委托协议
D.了解赵某的消费习惯
3.甲房地产经纪公司为了避免赵某、钱某私下成交，应当（ ）。
A.始终不安排赵、钱见面
B.要赵某交一笔分析金
C.与赵某签订委托看房协议
D.与钱某签订委托看房协议
4.若赵某接到丙房地产经纪人员电话，称已按期开出的条件将乙房产出租给钱某，则说明可能存在的情形是（ ）。
A.甲房地产经纪公司有人违背职业道德，将房源信息外泄
B.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是公盘制
C.甲、丙两家房地产经纪公司有合作关系，且实行的是私盘制
D.丙房地产经纪公司盗取了甲房地产经纪公司的信息
5.甲房地产经纪公司在该业务中，可能遭遇的主要风险是（ ）。
A.操作不规范引起的风险
B.房地产经纪人的道德风险
C.客户的道德风险
D.地震、火灾等造成的房源损失的风险
[答案]AC，AB，D，ABD，ABC
[解析]3：防止客户“飞单”的措施一般是在带客户看楼前，要求其签订“看房委托协议”，承诺不会与业主（委托方）私下交易
5：房地产经纪业务中的主要风险：
1操作不规范引起的风险
2产权纠纷引起的风险
3承诺不当引起的风险
4房地产经纪人的道德风险
5资金监管不当引起的风险
6信息欠缺引起的风险
7客户的道德风险
8经纪业务对外合作的风险
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