目前实践中的商品房包销行为的一般做法是：出卖人（多为开发商）与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将一定数量的（已建成的或未建成的）商品房，在确定包销基价的前提下，交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人与出卖人根据实际销售情况结算包销佣金，并由包销人以约定的包销基价买入未出售的剩余商品房的行为。其主要操作环节是：
1、开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房。
2、双方确定商品房包销基价。
3、不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定额度的商品房价款。
（或者是：根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项）
4、商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入。
5、如果低于底价售出，其不足底价部分，由包销商向开发商补偿。
6、包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。
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