房地产开发前期准备

　　房地的开发前期准备：在投资决策和项目立项后至建设工程开工这段时间。

　　1、办理开工手续：申请施工许可证应具备条件：用地批准，建设工程规划许可，施工现场具备施工条件，确定施工企业，施工图纸已审查，具体措施已落实，监理已委托，建设资金已落实，其它规定。

　　2、制定建设施工方案：施工组织与协调计划，建材与设备供应计划，施工图设计方案，基础设施配套的接洽与协商计划，编制工程量清单和工程时间进度以及现金流量表，与承包商谈判及签约等。

　　3、开发场地工程勘测，是开发建设项目得以实现的关键环节之一，是开发建设前期工作的重要组成部分。

　　内容包括：地形勘察，工程勘察，地下水勘察，地表水勘察，气象调查。

　　程序：承接勘察任务，搜集已有资料，现场踏勘，编制勘察纲要，出工前准备，野外调查，测绘，勘探，试验，分析资料，编制图纸和撰写报告。

　　4、规划设计。

　　①基本要求：使用要求，环境，安全，经济，施工，美观。

　　②规划设计主要控制性指标：建筑容积率指项目规划建设用地范围内总建筑面积与规划建设用地面积的比值；建筑高度；建筑密度指规划地块内各类建筑基底面积占该地块用地面积的比率；

　　居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为“人/公顷”，即居住人口密度=建设用地内的总人口数/地块面积×100%；绿地率；建筑后退。

　　③建筑设计。

　　住宅建筑的平立面设计：合理确定层高和层数，正确设计房屋的长和宽，合理确定户型和居住面积；住宅结构设计；住宅建筑装修和室内设备的设计；

　　④规划设计管理与审批。

　　建设项目选址；

　　建设用地规划管理：核发建设用地规划许可证；临时建设和临时用地的管理；

　　建设工程规划管理：建筑管理，道路管理，管线管理审定设计方案，核发建设工程规划许可证。

　　5、建设工程招投标。

　　方式：公开招标，邀请招标，协议招标。

　　6、获取建设用地使用权。

　　7、征地拆迁补偿安置。

　　8、施工现场临时三通一平：供水，供电，临时道路。

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