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房地产经纪人复习要点:房屋买卖合同概念

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房屋买卖合同

由于房屋属于不动产,房屋买卖合同与一般买卖合同不同。

法律对房屋买卖有下列特别规定,包括:房屋买卖合同需要采用书面形式,买卖双方需将买卖房屋的位置、面积、价金等书面约定;在城镇买卖房屋的所有权须经房屋登记机构登记后,才发生转移,如未登记,即使交付,也不发生权利转移效果;出卖共有房屋房屋的,其他共有人享有同等条件下的优先购买权。

租赁合同的概念和特征

租赁物须为法律允许流通的不动产和动产。

租赁合同终止时,承租人须返还租赁物,这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。

租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人,对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。

租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权,而不是所有权。

租赁合同的另一特征是双务、有偿合同。

在租赁合同中,交付租金和转移租赁物的使用、收益权之间存在着对价关系,交付租金是获取租赁物使用、收益权的对价,而获取租金是出租人出租财产的目的。

租赁合同的种类

根据租赁合同是否确定期限,租赁可分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间,没有约定租赁期间的则为不定期租赁。

根据租赁物的不同,租赁可分为不动产租赁和动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。

据法律对租赁是否有特殊的规定,租赁可分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的,是指法律有特别要求的租赁。

租赁合同当事人的权利和义务

承租人的义务主要有:

按照合同约定的方法使用租赁物;

不得擅自改善和增设他物;

按照约定的期限支付租金;

当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他依诚实信用原则应通知的事由时,负有通知义务。

出租人的义务主要有:

在租赁期间保持租赁物符合约定的用途;

依照合同约定的时间和方式交付租赁物;

对出租物的瑕疵担保,当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时,承租人有权解除合同,承租人因此所受损失,出租人应负赔偿责任,但承租人订约时明知有瑕疵的除外。

责任编辑:ivor

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