房地产经纪人复习要点：清偿能力指标的计算方法

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清偿能力指标的计算方法房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

（一）利息计算方法1.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年款项均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。

2．一次性偿付：借款期末一次偿付全部本金和利息；

3．等额还本利息照付：规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；

4．“气球法”：借款期内任意偿还本息，到期末全部还清；

5．等额还本付息：在规定期限内分期等额摊还本金和利息。

（二）偿债备付率偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本会及计入成本的利息。

偿债备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。对于一般房地产投资项日，该指标值应该大于1.2.当指标小于l-2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。该指标的计算对出租经营或自营的房地产投资项目非常重要。

（三）借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。

厶为项日借款还本付息数额（不包括已用资本金支付的建设期利息），R为第f期可用于还款的资金（包括：利润、折旧、摊销及其他还款资金）。

当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有清偿能力的。

（四）资产负债率资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客，‘在清算时保护债权人利益的程度。其表达式为：

资产负债率一负债合计／资产合计×100%资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。

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