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2010年房产经纪人房产概述之房地产经纪概述4

  3.经纪与行纪、经销、包销

  (1)经纪作为一种中介活动,它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务,经纪活动的主体对交易标的没有所有权;经销活动的主体却直接参与交易,经销活动主体直接占有交易标的。

  (2)因此,经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金,而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。在这一点上可以看出,一项活动是不是经纪活动(或者说是不是中介活动),从它所获得报酬的形式就可以识别。如果某种活动的报酬形式是佣金,那么这种活动就是经纪活动,如果某种活动的报酬形式是差价,则该种活动就不是经纪活动。

  (3)行纪是一种极其特殊的活动,因为它的性质介于经纪活动和经销活动之间。一方面,从行纪主体同交易标的之间的关系来看,它同经纪活动颇为相似:行纪主体不占有交易标的;另一方面,从报酬形式和交易的“名义”来看,它同经销又颇为相似:经销主体所获得的报酬是买人价格与卖出价格之差,并且以自己的名义进行交易。

  (4)但经销与行纪有所不同的是:经销主体占有标的。既然行纪主体可以享受差额同时又不必占有标的,所以,作为对标的所有者所面临风险的补偿,行纪主体往往需要向所有者支付一定的保证金,同时,行纪主体在交易的过程中,在交易条件、程序等方面还要受到商品所有者的限制。

  (5)在一定的条件下,作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪,可以采取更靠近经纪的形式,不仅仅不转移交易标的所有权,而且仍以交易标的所有者的名义进行销售,但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式,如中国房地产领域出现的“包销”。

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