房地产经纪人考试辅导：建立价格可比基础

　　建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

　　（1）统一付款方式

　　将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期时一次付清的数额。具体方法是资金的时间价值中的折现计算。

　　例 某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，试计算该宗房地产在成交日期一次付清的价格。

　　[解] 该宗房地产在成交日期一次付清的价格计算如下：

　　30×20%+30×（1-20%）/（1+0.5%）6=29.29（万元）

　　例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则计算中的（1+0.5%）6就变为（1+r）0.5；②半年利率r，则计算中的（1+0.5%）6就变为（1+r）；③季度利率r，则计算中的（1+0.5%）6就变为（1+r）2.

　　（2）统一采用单价

　　在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。

　　（3）统一币种和货币单位

　　在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。 在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

　　（4）统一面积内涵

　　在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算如下：

　　建筑面积下的价格=套内建筑面积下的价格×套内建筑面积/建筑面积

　　建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/建筑面积

　　套内建筑面积下的价格=使用面积下的价格×使用面积/套内使用面积

　　（5）统一面积单位

　　在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公 顷、亩），中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。它们之间的换算如下：

　　平方米下的价格=亩下的价格÷666.67

　　平方米下的价格=公顷下的价格÷10 000

　　平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764

　　平方米下的价格=坪下的价格×0.303

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