一、物权法是房地产经纪业交易关系进行的法律基础
物权主要是源自大陆法系的民法概念,是指公民、法人依法享有的直接支配特定物的财产权利。一般可以分为三类,包括财产所有权、用益物权和担保物权。在各种物权客体中,不动产作为国家立国和人民立身的物质前提,具有基础性的作用。因此,不动产物权是我国物权法立法的重心。由于房地产经纪业中的交易对象房地产权益本身就完全属于物权,同样也包括所有权、用益物权和担保物权。委托人作为房屋所有人有权占用、使用其房屋,并有权委托房地产经纪人将其房屋出售、出租,转让其房屋所有权和使用权等。
在民法中,物权是债权相对应的权利,这两种权利构成了市场经济社会两项基本的财产权利。债权主要通过合同法进行调整,而物权则由物权法来加以规范。物权法的任务是规范财产归属关系和保障财产的归属秩序,只有通过物权法巩固财产的归属秩序以后,才能使基于信赖的商品交换成为可能。而债权法的任务则是规范财产流转关系和保障财产流转秩序,只有通过债权法确保财产流转秩序后,才能使财产归属得以实现。在房地产经纪业管理中,合同法只能调整房地产经纪业中的交易关系,而对于交易的前提和结果,就难以发挥其调整的作用。而物权法则具有能够确认房地产归属的作用,从而使其成为房地产经纪市场交易关系得以进行的法律基础。
二、物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提
物权法是规范市场经济的基本法律规则,通过物权法确认各类物权,就可以确认交易的基本前提。这是因为任何交易的前提都是交易当事人享有物权,而交易结果则是物权发生移转。另外,物权法中的一系列规则,如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等都是直接服务于交易关系的。目前在我国房地产市场交易中,存在着一些不规范现象,其重要原因在于物权法的缺位。例如,在房屋交易中,由于我国房地产登记制度不完善,房地产经纪人和购房者在购买房屋时,不能通过查阅房地产登记的方式,来知悉该房屋是否已经出售或设定了抵押等情况,从而使购房者在房地产交易中遭受巨大的财产损失。更有甚者将一套房屋卖给数人,或拿已经出售的房屋作抵押,进行金融欺诈,骗取他人财产,造成房地产交易安全得不到保障,导致房地产经纪业交易秩序混乱。所以说物权法是规范房地产经纪市场秩序的根本前提。
三、物权法立法原则与房地产经纪业规范化管理
制定物权法的基本原则主要包括三个方面:一是物权法定原则,二是一物一权原则,三是公示、公信原则。这些立法原则与房地产经纪业管理规范化的关系十分紧密。
(一)物权法定原则
物权法定是指物权的种类、内容、效力和公示方法只能由法律明确规定,当事人不能通过合同自由创立。物权法贯彻这一原则的原因:一是物权的直接支配性,物权作为一种对物直接支配的权利,可以排除他人的干涉,不允许当事人通过合同方法自由创设,因此物权“有极强的效力,得对抗一般之人,如许其以契约或习惯创设,则有害公益。”(陶百川等,《最新综合六法全书》,第225页,台北三民书局,1986年。)二是物权是基本的财产权,是债权发生的前提,它直接反映了社会所有制关系,并在很大程度上影响着对社会经济关系的调整,所以也不能允许当事人任意创设物权。三是为保障交易的安全和便利,必须明确物权的种类和内容,只有这样,才能使一般人明确了解财产的归属,使物权的得失变更清晰透明,从而保障交易的安全,维护社会经济关系的正常与稳定。所以根据物权法定原则,房地产权益的种类、内容、效力和公示方法都必须依物权法明确规定,不能由房地产交易双方当事人通过合同任意设定房地产权益,从而可以有效保证房地产的交易安全,避免房地产经纪市场的交易秩序出现混乱。
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