房估复习过程中最头痛的科目就是土地估价实务了吧，知识点又多又难，还特别容易弄混。别担心，网校每天都为大家准备一个知识点，今天是剩余法，大家快来复习~

剩余法是在测算完成开发后的不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估宗地价格的方法。

1.基本公式

土地价格=不动产交易价格-房屋现值-交易税费

2.程序

（1）调查待估宗地的基本情况

（2）测算不动产交易价格

不动产交易价格应依据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。

（3）测算房屋现值

参照收益还原法中的有关规则测算。

（4）测算交易税费

主要包括不动产交易过程中的税费。

（5）测算土地价格

运用剩余法评估公式测算土地价格，应注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正。

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。一般可运用于以下情形：

1）待开发不动产的土地估价；

2）待改造后再开发不动产中的土地估价；

3）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价。

1.基本公式

待估宗地价格=不动产总价-开发项目整体的开发成本-客观开发利润

2.程序

（1）调查待估宗地的基本情况

（2）确定待估宗地的最有效利用方式

（3）测算开发完成后的土地或不动产总价

应根据待估宗地的最有效利用方式和当地不动产市场现状，采用市场比较法或趋势分析确定其在评估期日的价值。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值。

（4）估计开发建设周期和投资进度安排

（5）测算开发成本和开发客观开发利润

开发成本是项目开发建设期间所发生的客观费用的总和。

地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。

一般以土地或不动产总价值或全部预付资本的一定比例计算开发项目客观利润。

如果采用现金流量法，折现率的取值综合考虑了利息和利润因素，可不单独测算利润。

（6）测算待估宗地价格

运用剩余法评估公式测算土地价格。

【例题•不定项】某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（　）万元。

A.4000

B.3768

C.2682

D.2847

【答案】C

【解析】该项目开发完成后的房地产现值=320/8%×[1-1/（1+8%）37]×1/（1+12%）3=2682（万元）。

【例题•不定项】剩余法评估待开发土地价格，土地开发项目的开发成本包括（　）。

A.购地税费

B.房屋建造成本

C.管理费用

D.销售税费

【答案】ACD

【解析】在土地开发项目中，开发成本包括购地税费、将土地开发完成所需的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在不动产开发项目中，开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

【例题•不定项】土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是（　）。

A.依据委托方提供的数据

B.根据销售广告中的报价

C.选择三个市场案例经市场比较法修正确定

D.采用申请销售许可证时备案的售价

【答案】C

【解析】测算开发完成后的土地或不动产总价，应根据待估宗地的最有效利用方式和当地不动产市场现状，采用市场比较法或趋势分析确定其在评估期日的价值。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值。

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