某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。

据此，估价师拟定了以下两种估价思路：

1.以商品住宅销售均价为基础估价；

2.以商业用途土地价格为基础估价。

【问题】1.上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。

2.针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

『正确答案』考技术路线及估价方法的选择。

1.本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。（2分）

理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高使用原则应以商业用途价格为基础估价。

或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）

参见教材P86。

2.本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。

估价技术路线：①选择估价方法，②方法运用中的具体处理，③确定估价结果。

参见教材P86。