2014年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟题（一）

　　一、简答题

　　1、某企业一幢4层办公大楼于3年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。若进行拍卖底价评估，试选择两种主要的评估方法，并写出该大楼拍卖底价评估的技术路线。

　　【建设工程教育网正确答案】

　　1.应首选市场法和收益法评估，有条件选用市场法的，应首选市场法；选收益性房地产估价的，应选用收益法作为其中的一种估价方法。

　　2.①分别按照市场法和收益法技术路线评估测算评估对象在正常市场条件下的价格水平；

　　②选取相关案例资料，比较当地房地产正常市场价格水平和其拍卖市场价格水平的差异；

　　③确定拍卖市场的成交价格水平比正常市场成交价格水平偏低的幅度；

　　④按该偏低的幅度对上述两种方法估价的初步结果进行调整计算，根据调整计算结果综合确定拍卖底价。

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