2015房地产估价师复习资料：无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值

　　对于已出租的房地产，在估价时需要区分和弄清评估的是无租约限制价值，还是出租人权益价值或承租人权益价值。

　　无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。从严格意义上讲，完全产权价值不仅是不考虑租赁因素影响的价值，而且是不考虑抵押、查封等因素影响的价值，是“干净”的房屋所有权和“干净”的某种土地使用权的价值。出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。承租人权益价值即租赁权价值，是指按照租赁合同约定的租金与市场租金的差额所求取的价值。

　　合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小。如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。如果合同租金高于市场租金，则出租人权益价值会大于无租约限制价值，此时承租人权益价值是负的。同一宗房地产，无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值三者之间的关系一般为：

　　无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值

　　对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产抵押估价、房地产转让估价应评估出租人权益价值，房屋征收估价应评估无租约限制价值。