2015房地产估价师复习资料：市场法估价的操作步骤

　　运用市场法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例，即搜集大量发生过交易的房地产及其成交价格、成交日期、付款方式等信息。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。③对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基准。价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。④求取比准价值，即把多个可比实例成交价格经过处理得到的多个比准价值综合为一个比准价值。