净收益的计算

　　【提问】你好老师 我想问一下租约期内的净收益按租约合同的租金计算 租约期外的用市场租金计算，对这个收益期限怎么确定？租约期外的净收益还用折现到估价时点吗 请老师举个例子说明一下怎么计算行吗

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　收益期就是房地产在估价时点后的剩余使用期限。

　　比如说房地产在估价时点后还有20年的收益年限，前五年是有租约的，以后15年没有租约，那么把有租约部分和无租约部分的收益额都折现到估价时点，加和得到的就是房地产价值。

　　【追问】5年的租约是不是不用折现了 用净收益每年不变的公式 15年的净收益是不是要折现5年到估价时点呢？

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　都要折到估价时点。

　　5年的租约，运用净收益每年不变的普通年金现值公式，求的是估价时点的现值；

　　后15年的净收益不是折到5年那个时点，而是要折到估价时点。

　　【追问】折现到估价时点的年数是多少呢 5年后按市场租金的折现年数是5年吗？先算5年后15年按市场租金的现值再折现到估价时点折5年对吗 有没有具体的案例能参考一下 我有点不明白

　　【回答】

　　学员61894875，您好！您的问题答复如下：

　　看估价时点定在什么时间。

　　举例，一房产，收益期限共20年，已签租约5年（2013年1月1日至2017年12月30日），每年租金10万元，另15年收益期预测市场租金9万元。运用收益法求该房产在2013年1月1日的价值。（假设折现率10%，不考虑其他因素），计算如下:

　　10/10%【1-1/（1+10%）^5】+9/10%【1-1/（1+10%）^15】*【1/（1+10%）^5】

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产估价案例与分析

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