偿债备付率的计算

　　【提问】

　　甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率为7.5%期限20年，按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000平方米，前两年的租金均为150元/平方米，以后租金每年递增5%，另有地下停车位310个，租金为500元/个。月，写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛发租金收入的10%，包括营业税和房地产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%.建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。

　　老师，书中202页中说，可用于还本付息的资金书中说包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等 .那么可用于还本付息资金应该是？800+200+4.3*0.4*0.075？

　　【回答】

　　学员nmfxy，您好！您的问题答复如下：

　　建筑物折旧和无形资产摊销是不会有现金流入的

　　您这里的现金流入是出租收入，因此可以用来偿还贷款本金和利息的就是净经营收入减去需要缴纳的所得税费用。不涉及折旧和摊销的

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理

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