2007年《房地产开发经营与管理》考试题计算题

　　【提问】如果算资本金净现金流量时贷款不在现金流量表中体现

　　第1年年初净现金流量=-5400万元

　　第2年年末净现金流量=-9093.87万元

　　第3年年末净现金流量：还本付息=9093.87×7％=636.57万元

　　净经营收入=0.6484x+650 净现金流量=0.6484x+650-636.57=0.6484x+13.43万元

　　第4年年末净现金流量=0.6484x+650-636.57=0.6484x+13.43 万元

　　第5年年末净现金流量=6.1598x+6175-9730.44=6.1598x-3555.44万元

　　0=-5400=-9093.87/（1+20）^2+（0.6484x+13.43）/（1+20）^3+（0.6484x+13.43）/（1+20）^4+（6.1598x-3555.44）/（1+20）^5

　　x=4150，哪不对？

　　【回答】学员ljw962，您好！您的问题答复如下：

　　不考虑贷款，您的【第2年年末净现金流量=-9093.87万元】怎么会有这个现金流出呢？

　　【追问】第2年年末净现金流量=-9093.87万元是第2年末归还的贷款本金+利息，资本金净现金流量还是要把归还的贷款本金+利息作为现金流出【回答】学员ljw962，您好！您的问题答复如下：

　　不能这样算的，第2年末归还的贷款本金+利息——它这里相当于是换了一个债主而已。不能只考虑现金流出而不考虑现金流入的。

　　实际上这里相当于第二年年末没有还款，经营期才开始还款的。

　　【追问】0=-5400+（0.6484x+13.43）/（1+20）^3+（0.6484x+13.43）/（1+20）^4+（6.1598x-3555.44）/（1+20）^5

　　x=2154，改过后还是不对，老师您看看还有哪不对？

　　【回答】学员ljw962，您好！您的问题答复如下：

　　我把没有贷款的现金流量图和有贷款的答案都复制过来了，您对照看一下：

　　自有资金现金流量表（常规表示方法）

　　年末 0 1 2 3 4 5

　　1.现金流入出租净收入（已减去运营费用） 650+6483.75A 650+6483.75A 650+6483.75A转售收入  6175+61595.625A

　　2.现金流出自有资金 5400还本付息  0 636.57 636.57 9730.44自有资金净现金流量 -5400 0 0 6483.75A+13.43 6483.75A+13.43 68079.375A.-2905

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理