房地产估价师答疑精华：开发投资杠杆率

　　【提问】开发投资杠杆率=投入的自有资金/房地产开发投资；还是开发投资杠杆率=房地产开发投资/投入的自有资金；同理房价租金比公式；量价弹性公式；土地转化率；开发强度系数；都不确定谁是分母，谁是分子。谢谢

　　【回答】学员JANE001LIN，您好！您的问题答复如下：

　　土地转化率＝当期政府批准（新建商品房）预售和销售面积/当期土地出让面积规划建筑面积

　　开发投资杠杆率＝房地产开发投资/自有资金或权益资本

　　量价弹性＝过去6个月房地产交易量变化率/过去6个月房地产价格变化率

　　开发强度系数＝房地产开发投资/GDP或固定资产投资

　　房价租金比＝房价/租金

　　【追问】书中关于开发投资杠杆率的叙述对吗？

　　【回答】学员yl_youzi，您好！您的问题答复如下：

　　房地产开发投资杠杆率，是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率，开发投资杠杆率反映开发企业的财务风险水平，它的数值越高，说明开发商投入自有资金越少，利用杠杆资金越多，财务风险也越大。

　　——这句话是对的

　　【追问】开发投资杠杆率=自有资金或权益资本/房地产开发投资还是开发投资杠杆率=房地产开发投资/自有资金或权益资本，到底什么是分子，什么是分母？还有土地转化率中当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积到底什么是分子，什么是分母？

　　【回答】学员ymy2013ymy，您好！您的问题答复如下：

　　按书上来，开发投资杠杆率，是指房地产开发投资与开发商投入的自有资金或权益资本的比率，算式如下：开发投资杠杆率=房地产开发投资/自有资金或权益资本。分子应该是房地产开发投资。

　　土地转化率＝当期政府批准（新建商品房）预售和销售面积/当期土地出让面积规划建筑面积，当期政府批准（新建商品房）预售和销售面积是分子。

　　★问题所属科目：房地产估价师——房地产开发经营与管理