直接资本化法概述

　　直接资本化法概述：

　　（一）直接资本化法的含义及基本公式

　　直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以合适的收益乘数来求取估价对象价值的方法，具体称为收益乘数法。

　　预测的未来第一年的收益有时用当前的收益近似代替。可用于直接资本化的收益类型主要有潜在毛收入、有效毛收入和净收益。

　　（二）几种收益乘数法

　　对应着不同的收益类型，收益乘数有潜在毛收入乘数（potential gross income multiplier，PGIM）、有效毛收入乘数（effective gross income multiplier，EGIM）和净收益乘数（net income multiplier，NIM）。相应地，收益乘数法有潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。