商业房地产估价的技术路线

　　商业房地产估价的技术路线及难点处理：

　　收益法估价的技术路线有两种：一种是出租情形，首先确定由商业房地产本身所带来的净收益（租约内用租约租金，租约外用市场租金，用有效毛收入减去运营费用得到净收益），再确定合适的报酬率，选用适当的收益法公式，计算出估价对象的收益价格；第二种是营业情形，首先，由经营收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入，即净收益，再确定合适的报酬率，选用适当的收益法公式，计算出估价对象的收益价格。

　　难点是计算净收益和确定合适的报酬率。尤其需要注意的是在出租情形下扣除的运营费用只包含“维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”；而在营业情形下扣除的运营费用不仅包含“维护房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用”，还包含“归属于其他资本或经营的收益”（如正常的经营利润和借贷资金的利息）。

　　市场法、成本法和假设开发法估价的技术路线与居住房地产估价类似。