2011造价工程师《理论与法规》专家讲解（8）

　　[例3.4.6]

　　[例3.4.7]某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为250万元，试计算此次转让房地产应缴纳的土地增值税。

　　解：应纳土地增值税可按以下步骤进行：

　　（1）计算增值额：

　　1000－250＝750（万元）

　　（2）计算扣除项目金额的50%，100%，200%比值：

　　本题扣除项目金额的50%为125，扣除项目金额的100%为250，扣除项目金额的200%为500

　　（3）将增值额按照0～扣除项目金额的50%，扣除项目金额的50%～100%，扣除项目金额的100%～200%，超过扣除项目金额200%的部分，分成四段，从前到后每段的税率分别为30%，40%，50%，60%

　　（4）计算应纳土地增值税税额；

　　125×30%＋125×40%＋250×50%＋250×60%＝362.5（万元）

　　本例中增值额占扣除项目比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为0.35，采用速算扣除法可计算如下：

　　应纳税额＝750×60%－250×0.35

　　＝450－87.5

　　＝362.5（万元）

　　5. 税收优惠

　　（1）纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。

　　（2）对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收；未满3年的，不实行优惠。

　　（3）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

　　（4）1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。

　　（七）契税

　　1. 纳税人

　　契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。单位包括内外资企业，事业单位，国家机关，军事单位和社会团体。个人包括中国公民和外籍人员。

　　2. 纳税对象

　　契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。

　　3. 计税依据和税率

　　契税的计税依据是不动产的价格。

　　契税实行3%～5%的幅度税率。

　　4. 应纳税额

　　契税应纳税额的计算公式为：

　　契税应纳税额＝计税依据×税率

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