2012年房地产估价师《理论与方法》练习（10）

　　2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。

　　根据市场调查，有关数据如下：

　　（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m²，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m²（可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。

　　（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m²，写字楼2800元/m²，管理费用为开发成本的5%。

　　（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

　　（4）目前，此类项目折现率为10%。

　　（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）

　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元

　　写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元

　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

　　2835×[0.5/（1+10％）0.5+0.5/（1+10％）1.5]=2580.13万元

　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

　　4410×[0.5/（1+10％）1.5+0.5/（1+10％）2.5]=3648.76万元

　　4）项目开发成本及管理费用折现值：

　　2580.13+3648.76=6228.89万元

　　（4）住宅楼销售税费及折现值。

　　1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

　　2）住宅楼销售税费折现值：450/（1+10％）3=338.09万元

　　（5）所能支付的最高土地价格=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）（1+3％）

　　=（12005.15-338.09-6228.89）/（1+3％）

　　=5279.78万元

　　第二种答案：

　　（I）项目总建筑面积：

　　1.2×10000×2.5=30000m²

　　其中，住宅楼总建筑面积15000m²，写字楼总建筑面积15000m²

　　（2）房地产开发项目总价值及折现值。

　　1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元

　　2）写字楼价值

　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×（1－20％）×12=1209.6万元

　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元

　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元

　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元

　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

　　⑧写字楼价值：8478.86万元

　　3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元

　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。

　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元

　　写字楼部分：2800×15000×（1+5％）=4410万元

　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

　　2835×[0.5×（1+10％）2.5+0.5×（1+10％）1.5]=3434.25万元

　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

　　4410×[0.5×（1+10％）1.5+0.5×（1+10％）0.5]=4856.51万元

　　4）项目开发成本及管理费用折现值：

　　3434.25+4856.51=8290.76万元

　　（4）住宅楼销售税费及折现值。

　　住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

　　（5）所能支付的最高土地价格。

　　1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）

　　=15978.86－450－8290.76

　　=72381万元

　　2）贴现：

　　7238.1/（1+10％）3=5438.09万元

　　3）地价款=5438.09/（1+3％）=5279.70万元