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2012年房地产估价师《理论与方法》练习(10)

2012-02-06
普通

  2.某宗土地面积为1.2公顷,已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权,按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢,总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续,一次性缴纳全部地价款,并且开工建设。根据项目实施进度安排(见如下横道图),项目建成后,住宅楼将全部出售,写字楼将用于出租。

2012年房地产估价师《理论与方法》练习

  根据市场调查,有关数据如下:

  (1)该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2,销售税费为销售价格的6%;同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2(可出租面积占建筑面积的70%),并按时年租收入的30%缴纳押金,出租空置率为20%,有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计,银行存款年利率为3%,报酬率为10%。

  (2)同类开发项目的社会平均开发成本为:住宅楼1800元/m2,写字楼2800元/m2,管理费用为开发成本的5%。

  (3)除地价款外,写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。

  (4)目前,此类项目折现率为10%。

  (5)为得到该宗土地,还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。(12分)

  2012年房地产估价师《理论与方法》练习

  (3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

  1)住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)=2835万元

  写字楼部分:2800>(15000×(1+5%)=4410万元

  2)住宅楼开发成本及管理费折现值:

  2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13万元

  3)写字楼开发成本及管理费用折现值:

  4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76万元

  4)项目开发成本及管理费用折现值:

  2580.13+3648.76=6228.89万元

  (4)住宅楼销售税费及折现值。

  1)住宅楼销售税费:7500×6%=450万元

  2)住宅楼销售税费折现值:450/(1+10%)3=338.09万元

  (5)所能支付的最高土地价格=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)(1+3%)

  =(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3%)

  =5279.78万元

  第二种答案:

  (I)项目总建筑面积:

  1.2×10000×2.5=30000m2

  其中,住宅楼总建筑面积15000m2,写字楼总建筑面积15000m2

  (2)房地产开发项目总价值及折现值。

  1)住宅楼价值:5000×15000=-7500万元

  2)写字楼价值

  ①写字楼年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6万元

  ②写字楼押金:1209.6×30%=362.88万元

  ③写字楼押金运用年收益:362.88×3%=10.89万元

  ④有关税费和经营管理费用:1209.6×30%=362.88万元

  ⑤租赁净收入:1209.6+10.89-362.88=857.61万元

  ⑧写字楼价值:8478.86万元

  3)项目总价值折现值:7500+8478.86=15978.86万元

  (3)项目开发成本、管理费用及其折现值。

  1)住宅楼部分:1800×15000×(1+5%)=2835万元

  写字楼部分:2800×15000×(1+5%)=4410万元

  2)住宅楼开发成本及管理费折现值:

  2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)1.5]=3434.25万元

  3)写字楼开发成本及管理费用折现值:

  4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51万元

  4)项目开发成本及管理费用折现值:

  3434.25+4856.51=8290.76万元

  (4)住宅楼销售税费及折现值。

  住宅楼销售税费:7500×6%=450万元

  (5)所能支付的最高土地价格。

  1)4年末地价=(总价值-住宅楼销售税费-开发成本及管理费用)

  =15978.86-450-8290.76

  =72381万元

  2)贴现:

  7238.1/(1+10%)3=5438.09万元

  3)地价款=5438.09/(1+3%)=5279.70万元

责任编辑:奋斗吧

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