09年房地产估价师《理论与方法》模拟练习（四十）

　　1．当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（  ）（2005年试题）

　　答案：√
　　解析：收益法求得的价值倾向于最高买价，成本法求得的价值倾向于最低卖价，市场法求得的价值倾向于成交价格，故当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。

　　2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（    ）（2004年试题）

　　答案：×
　　解析：评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率。特别需要注意的是此最低报酬率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。

　　3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市拆迁房屋估价不应采用公开市场价值。（    ）（2004年试题、2007年试题）

　　答案：×
　　解析：城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清算价值标准。

　　4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（    ）（2004年试题）

　　答案：√
　　解析：人们在经济活动中一般简称的价值，在房地产估价中通常所讲的价值都是指交换价值。

　　5．在某一时点，投资价值是唯一的，而市场价值因投资者的不同而不同。（    ）（2003年试题）

　　答案：×
　　解析：在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值因投资者的不同而不同。

　　6．某人购房在成交日期首付款10万元，又以抵押贷款方式支付20万元，此时的总价30万元为名义价格。（  ）（2002年试题）

　　答案：√

　　7．地价是地租的资本化。（    ）（2001年试题）

　　答案：√