2010年房地产估价师《经营与管理》资料：系统风险

　　4．房地产开发投资与房地产置业投资

　　开发投资的投资者主要是赚取开发利润，风险较大但回报丰厚；置业投资的投资者则从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

　　当房地产开发投资者主要是建成房地产后推向市场进行销售，通过转让过程收回投资，获取开发利润，这时的房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。要注意明晰这里的“短期投资”与“长期投资”都是相对的概念，由于房地产本身寿命周期长，房地产投资本质上属于长期投资。

　　房地产置业投资目的有三：①自用，即自营或消费，这种行为在满足自身生活居住或生产经营需要的同时，也潜藏了保值、增值的诉求；②出租，获取长期收益；③出售或转售，获取出售或转售收益。这里的出售或转售有投资和投机两种情形。目前我国房地产市场投机行为明显，许多资金拥有者，比如“炒房团”，囤积大量一手房或二手房，不断买进卖出，哄抬房价，从中渔利。这种行为，从某种意义上讲，也属于房地产置业投资。

　　5．系统风险与个别风险

　　系统风险是指对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的风险。个别风险是指仅对市场内个别项目产生影响、投资者能够加以控制的风险。